TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02734 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K2Q

Minute : 25/00105

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [G] [U]

Madame [J] [X] épouse [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [X] épouse [U]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé du 30 juillet 2015, l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine Saint Denis Habitat, a donné à bail à M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], sur la commune de [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 395,12 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent au montant d’un mois de loyer en principal.

Le 3 octobre 2023, Seine Saint Denis Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2 658,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2023 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine Saint Denis Habitat a ensuite fait assigner M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4096,47 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 3 octobre 2023, date du commandement de payer,

— les condamner solidairement par provision à compter du mois de juin 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— les condamner solidairement d’avoir à produire leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que leur a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, ils n’ont pas non plus produit leur attestation d’assurance.

A l’audience du 20 décembre 2024, Seine Saint Denis Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5574,99 € arrêtée au 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il s’est désisté de sa demande relative à l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux défendeurs.

Mme [J] [X] épouse [U], comparante, a indiqué avoir procédé à un règlement de 2000 euros le 16 décembre 2024 et un règlement de 500 euros le 20 décembre 2024. Elle a justifié être assuré au titre des risques locatifs en fournissant à la barre une attestation. Par ailleurs, elle a exposé percevoir le salaire minimum interprofessionnel de croissance. Elle a indiqué que M. [U] perçoit quant à lui le Revenu de solidarité active et les allocations familiales pour un montant global de 600 euros. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 200 € en sus du paiement régulier du loyer courant, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle a indiqué que son logement comporte des moisissures malgré les travaux effectués par le bailleur, ce qui entraine des problèmes de santé pour ses enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Seine-Saint-Denis Habitat a transmis au greffe de la juridiction un décompte réactualisé au 24 décembre 2024 faisant apparaitre deux règlements de 1000 euros le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 10 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 30 juillet 2015 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2023 pour la somme en principal de 2 658,08 € arrêtée au 28 septembre 2023 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine Saint Denis Habitat produit un décompte démontrant que M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] restent lui devoir la somme de 3574,99 euros arrêtée au 20 décembre 2024, incluant l’échéance du mois de novembre 2024.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 83,82 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Ils seront donc condamnés à verser à Seine Saint Denis Habitat la somme provisionnelle de 3491,17€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En vertu de la situation maritale des défendeurs, et au regard des dispositions de l’article 220 du code civil, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, Mme [J] [X] épouse [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du couple décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution.

Du fait de la situation maritale des locataires, l’éventuelle condamnation à une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l’article 220 du code civil.

Sur le désistement de la demande tenant à l’attestation d’assurance

Il convient de donner acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande tenant à l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine Saint Denis Habitat, M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2015 entre l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine Saint Denis Habitat, et M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sur la commune de [Localité 4] sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] à verser à Seine Saint Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 3491,17€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse;

AUTORISONS M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100 € chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] portant sur le logement situé [Adresse 7], sur la commune de [Localité 4] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U], à payer à Seine Saint Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONSTATONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production sous astreinte de 15 € par jour de retard d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] à verser à Seine Saint Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [U] et Mme [J] [X] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge