TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

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N° RG 25/01470 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3LHP

Minute : 25/00137

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [H] [M]

Madame [C] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société SEMISO

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Représentée par M^e Maxime TONDI, de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : M^e Maxime TONDI

Copie certifiée conforme : M. [M] et M. [V] ; la préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 07/10/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 juillet 2021, la société SEMISO a donné à bail à Madame [C] [V] et Monsieur [H] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 862,40 € et 298,81 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [C] [V] et Monsieur [H] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 13 juin 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 4 septembre 2025, la société SEMISO – représentée par Maître Maxime TONDI – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [V] et Monsieur [H] [M] ; d’autoriser la séquestration des meubles laissés sur place ; et de condamner solidairement les défendeurs à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 2.253,77 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle sollicite finalement l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail au bénéfice des défendeurs, en dépit de leur absence à l’audience.

A l’appui de ses prétentions, la société SEMISO fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 2.253,77 € mais que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Bien que convoqués par actes déposés à l’étude du commissaire de justice, Madame [C] [V] et Monsieur [H] [M] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 23 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 4.394,93 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SEMISO produit un décompte démontrant que la dette locative s’élève à la somme de 2.253,77 € à la date du 29 août 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 11 des conditions générales du contrat de bail.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [M] a donné congé à sa bailleresse avec effet au 24 septembre 2024 et qu’il occupe depuis cette date un nouveau logement appartenant à la société SEMISO et situé [Adresse 3].

Conformément aux articles 11 des conditions générales du contrat de bail et 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [H] [M] n’est ainsi tenu solidairement au paiement de la dette locative que jusqu’au 24 mars 2025. Si, à cette date, la dette s’élevait à 2.347,35 €, des paiements à hauteur de la somme globale de 5.500 € ont été effectués postérieurement, lesquels s’imputent prioritairement sur cette dette de 2.347,35 € en application des dispositions de l’article 1256 du code civil, de sorte que la société SEMISO sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement formée l’encontre de Monsieur [H] [M].

Madame [C] [V], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette locative. Elle sera, en conséquence, condamnée à verser à la société SEMISO la somme de 2.253,77 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la demande de la bailleresse en ce sens, Madame [C] [V], qui a repris le paiement du loyer et des charges courants, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMISO et en l’absence d’information sur la situation financière de Madame [C] [V], cette dernière sera condamnée à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2021 entre la société SEMISO et Madame [C] [V] et Monsieur [H] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] à verser à la société SEMISO à titre provisionnel la somme de 2.253,77 € (décompte arrêté au 29 août 2025, incluant août 2025) ;

AUTORISONS Madame [C] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 62 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEMISO puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [V] soit condamnée à verser à la société SEMISO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,