Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 6 paf, 18 novembre 2025, n° 25/04854

TJ Bobigny 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande de recouvrement.
Accepté
Exigibilité des provisions d'appels de fonds
La cour a jugé que les provisions étaient dues et exigibles, en application de la loi sur les charges de copropriété.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a estimé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés conformément aux exigences légales.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges avait perturbé le fonctionnement de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais d'avocat
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais d'avocat engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Responsabilité des défendeurs aux dépens
La cour a statué que les défendeurs, en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 6 paf, 18 nov. 2025, n° 25/04854
Numéro(s) :	25/04854
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste MESNIER
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/04854 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22OQ

N° de MINUTE : 25/01468

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA PARIS EST, SAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586

DEFENDEURS

Monsieur [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

Madame [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] sont propriétaire des lots n°3 et 42 de l’immeuble sis [Adresse 3] (93).

Par exploits du 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS EST, a assigné Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

CONDAMNER in solidum M [V] [W] et Mme [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 10 096.90 €, au titre des charges arrêtées au 25 avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023,

CONDAMNER in solidum M [V] [W] et Mme [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 660.30 € au titre des appels de fonds provisionnels rendus exigibles,

CONDAMNER in solidum M [V] [W] et Mme [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 914.49 € à titre de remboursement des frais nécessaires de recouvrement,

CONDAMNER in solidum M [V] [W] et Mme [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER in solidum M [V] [W] et Mme [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 2 500 € au titre de I’article 700 CPC,

CONDAMNER in solidum M [V] [W] et Mme [S] [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat constitué.

Il expose que Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W], propriétaires de deux lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires précise avoir mis en demeure les consorts [W] aux fins de paiement d’une provision sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sans pour autant que cela n’amène un paiement de leur part dans le délai requis. Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation in solidum de Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 novembre 2019, 29 janvier 2021, 30 juin 2021, 14 juin 2022, 19 juin 2023 et 12 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 21 juin 2023 au 30 septembre 2025

— la mise en demeure du 11 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 25 avril 2025 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 21 septembre 2021 à hauteur de 84,46 euros au titre de « solde antérieur au 01.01.2019 », qui n’est pas justifié, faute de disposer d’un relevé de compte permettant d’établir l’évolution du compte jusqu’à cette date. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 2 128,69 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 10 septembre 2020 de 42 euros,frais de mise en demeure du 16 décembre 2020 de 42 euros,frais de mise en demeure du 23 mars 2021 de 42 euros,frais de mise en demeure du 5 août 2022 de 42 euros,frais d’intérêts de retard au 7 septembre 2022 de 13,49 euros,frais de relance du 7 septembre 2022 de 33 euros, frais de « constitution dr huis » du 7 décembre 2022 de 350 euros,frais de constitution dr avoc » du 18 avril 2023 de 350 euros,frais de « Alm avocats -frais avocat » du 19 septembre 2023 de 980 euros,frais de « Bjrd. Cntx somma ritaly – 04/01/23 » du 17 avril 2024 de 234,20 euros.

En outre, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 21 septembre 2021 et le 25 avril 2025 a été de 10 479,91 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 597,21 euros. Monsieur et Madame [W] sont dès lors redevables de la somme de 8 882,70 euros au titre des charges de copropriété.

De surcroît, en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [W] sont également redevables des provisions non encore échues de l’exercice en cours, soit de la somme de 660,30 euros au titre des provisions d’appels de fonds selon le calcul (330,15 x 2) ainsi que de la somme de 33,02 euros au titre des provisions d’appels travaux selon le calcul (16,51 x 2), soit un total de 693,32 euros. Le syndicat des copropriétaires ne sollicitant toutefois que la somme de 660 euros à ce titre, celle-ci sera retenue.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  8 882,70 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus ;

—  660 euros au titre des 3e et 4e appels provisionnels 2025 devenus exigibles.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce, à l’égard de la somme due au titre de l’arriéré de charges de copropriété, à compter du 1er septembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] dont il est justifié en procédure, sur la somme de 5 646,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. A l’égard de la somme due au titre des provisions devenues exigibles, l’intérêt au taux légal sera dû à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 914,49 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 30 décembre 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter le recouvrement des frais antérieurs à cette date, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 10 septembre 2020 de 42 euros,les frais de mise en demeure du 16 décembre 2020 de 42 euros,les frais de mise en demeure du 23 mars 2021 de 42 euros,les frais de mise en demeure du 5 août 2022 de 42 euros,les frais d’intérêts de retard au 7 septembre 2022 de 13,49 euros,les frais de relance du 7 septembre 2022 de 33 euros,les frais de « constitution dr huis » du 7 décembre 2022 de 350 euros.

Il convient également de déduire les frais de « constitution dr avocat » du 18 avril 2024 d’un coût de 350 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] n’ont pas effectué un seul paiement de leurs charges de copropriété entre le 21 septembre 2021 et le 25 avril 2025 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [W] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Baptiste MESNIER, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS EST, les sommes suivantes :

—  8 882,70 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 1er septembre 2023 sur la somme de 5 646,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

—  660 euros au titre des 3e et 4e appels provisionnels 2025 devenus exigibles et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS EST, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] au payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS EST, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS EST, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [S] [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Baptiste MESNIER, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 18 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT