TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 24/11595 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L6B

Minute : 25/00055

S.D.C. QUETIGNY III SIS [Adresse 5]

Représentant : Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

S.N.C. BONY

Copie exécutoire : Maître [U] [J]

Copie certifiée conforme : S.N.C. BONY

Le 18/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. QUETIGNY III SIS [Adresse 5], pris en la personne de Cabinet NEXITY LAMY, [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles-Eric DE BIASI de la SELARL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

S.N.C. BONY, demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La société BONY est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].

Le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, a fait assigner la société BONY devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

o condamner la société BONY à lui payer la somme de 4 014,50 €, au titre des charges impayées au 4 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 ;

o ordonner la capitalisation des intérêts ;

o condamner la société BONY à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts ;

o condamner la société BONY à lui payer la somme de 663,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

o condamner la société BONY à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

o le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société BONY ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que la société BONY a déjà été condamnée à deux reprises à payer un arriéré de charges de copropriété, par jugements des 28 mars 2023 et 12 février 2024.

Citée par acte remis à l’étude du commissaire de justice, la société BONY ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

o Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6] verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que la société BONY est propriétaire des lots 26 et 111 situés [Adresse 2] ;

— un décompte daté du 4 décembre 2024 ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 22 novembre 2023 et 27 novembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la société BONY n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 014,50 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la société BONY au paiement de la somme de 4 014,50 €, au titre des charges dues à la date du 4 décembre 2024, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 décembre 2024.

o Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6] n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la société BONY seule, la somme qu’il réclame et qui correspond exclusivement à des frais de syndic intitulés « suivi dossier contentieux », et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6] sera débouté de sa demande à ce titre.

o Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la société BONY a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la société BONY a déjà fait l’objet de deux condamnations en paiement d’un arriéré de charges de copropriété prononcées par jugements des 28 mars 2023 et 12 février 2024.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, la société BONY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts.

o Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BONY succombe à l’instance, de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BONY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 4 014,50 €, au titre des charges dues à la date du 4 décembre 2024, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société BONY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société BONY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société BONY aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11595 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L6B

DÉCISION EN DATE DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE :

S.D.C. QUETIGNY III SIS [Adresse 5]

Représentant : Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

S.N.C. BONY

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires