TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/10547 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GZ5

Minute : 25/01039

S.A. ANTIN RESIDENCES VENANT AUX DROITS DU GROUPE OPIEVOY

Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [V] [C] épouse [H]

Exécutoire délivrée le : 12/09/20025

à : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le : 12/09/2025

à : Mme [H]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES VENANT AUX DROITS DU GROUPE OPIEVOY,

demeurant [Adresse 3]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [C] épouse [H],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 octobre 1985 modifié par avenant du 29 octobre 1998, l’OPIEVOY, aux droits duquel se trouve la société ANTIN RESIDENCES, a donné à bail à Madame [V] [C] épouse [H] et Monsieur [M] [H], lequel est décédé depuis, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la société ANTIN RESIDENCES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [V] [C] veuve [H] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 13 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 mai 2025, la société ANTIN RESIDENCES – représentée par Maître Christian PAUTONNIER – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [V] [C] veuve [H] ; et de condamner Madame [V] [C] veuve [H] au paiement de la somme actualisée de 11.259,25 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et de ses accessoires, d’une somme de 350 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, d’une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la société ANTIN RESIDENCES fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11.259,25 €.

Madame [V] [C] veuve [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courant, outre la somme de 112,70 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle soutient que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 28 octobre 2024, que la commission de surendettement a imposé un réechelonnement de sa dette de loyer (112,70 € pendant 84 mois) et que ce rééchelonnement a été validé le 4 avril 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 21 octobre 1985 modifié par avenant du 29 octobre 1998 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 13.385,02 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Néanmoins, il ressort des articles L.722-2 et L.722-5 du code de la consommation que lorsque la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient durant le délai requis pour payer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, ce commandement ne produit pas ses effets même s’il est infructueux.

Or, il est établi par les pièces versées aux débats que le dossier de surendettement de la défenderesse a été déclaré recevable le 28 octobre 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois requis pour payer les causes du commandement de payer.

En conséquence, la société ANTIN RESIDENCES sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que Madame [V] [C] veuve [H] reste lui devoir la somme de 11.259,25 € à la date du 23 avril 2025.

Madame [V] [C] veuve [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamné au paiement de cette somme de 11.259,25 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VI de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers."

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [V] [C] veuve [H], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et qui sont celles imposées par la commission de surendettement des particuliers dans sa décision du 4 avril 2025.

IV. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION :

A défaut pour la société ANTIN RESIDENCES de justifier de l’abus qu’elle invoque, ni du préjudice spécial qui en serait résulté pour elle, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [C] veuve [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation financière de la défenderesse, la société ANTIN RESIDENCES sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [C] veuve [H] à verser à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 11.259,25 € (décompte arrêté au 23 avril 2025, incluant mars 2025) ;

AUTORISE Madame [V] [C] veuve [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement le 4 avril 2025 en 84 mensualités de 112,70 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [V] [C] veuve [H] aux dépens ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,