Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 6 février 2025, n° 24/09269

TJ Bobigny 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges avaient été approuvées par l'assemblée générale et que Monsieur [P] [M] n'avait pas contesté ces décisions, rendant les charges exigibles.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais engagés pour la mise en demeure et la sommation de payer étaient justifiés et devaient être remboursés par le copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a reconnu que le non-paiement des charges par Monsieur [P] [M] a occasionné un préjudice financier au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que Monsieur [P] [M], en succombant, devait être condamné aux dépens de l'instance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [P] [M] à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 6 févr. 2025, n° 24/09269
Numéro(s) :	24/09269
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BAQUET
Cabinet(s) :	DROUX BAQUET
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 3 ] - [ Localité 6 ], agissant poursuites et diligences de son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09269 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AXD

Minute : 25/52

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3] [Localité 6]

Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Monsieur [P] [O] [L] [N] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]-[Localité 6],

agissant poursuites et diligences de son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2]- [Localité 5]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O] [L] [N] [M],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [M] est propriétaire de biens immobiliers composant les lots n°10, 21et 30 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [P] [M] de régler la somme de 2453,68 euros au titre des charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] a fait délivrer à Monsieur [P] [M] une sommation de payer la somme de 3142,47 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [P] [M] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamné sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, au paiement des sommes suivantes :

2944,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024,1144,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [P] [M], en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas régulièrement ses charges. Il précise que le défendeur n’a effectué aucun règlement. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par le défendeur oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros pour résistance abusive.

Monsieur [P] [M] cité à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales des 27 juin 2022 et 19 février 2024, que le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [P] [M] n’a effectué aucun règlement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 2944,76 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 03 mai 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1144,22 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure du 12 février 2024 (48 euros) et les frais de signification de la sommation de payer du 03 mai 2024 (150,22 euros), dont il est justifié.

En revanche, il convient de rejeter les intérêts de retards au 05 mars 2024 (11,61 euros), dont le calcul n’est pas précisé et qui assortissent déjà la condamnation principale et les frais de mise en demeure des 09 février 2023, 10 mai 2023, 18 août 2023 (3 x 48 euros) et de relance (5 x 37 euros) en l’absence de justification de l’envoi de ces missives au copropriétaire défaillant et qui en tout état de cause apparaissent, en raison de leur nombre, injustifiées.

Il convient enfin de déduire les frais de « constitution de dossier » huissier et avocat d’un montant de 350 euros chacun, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 198,22 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [P] [M] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence qui s’est perpétuée depuis octobre 2022, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [P] [M] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [P] [M] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] [L] [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 2944,76 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 03 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [P] [M] aux dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT