MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/03956

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[S] [I]

ET :

[E] [N]

[U] [P]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M. [I]

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 3] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [I]

né le 29 Décembre 1944 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [N]

née le 04 Juin 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 1er novembre 2017, M.[S] [I] a donné à bail à Mme [E] [N] et M. [D] [P], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation, situé au lieu dit "[Adresse 4]" à [Localité 7], pour un loyer mensuel principal de 690 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et un défaut de jouissance paisible des lieux, M.[S] [I] a fait signifier, le 17 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 19 avril 2024 ainsi qu’une sommation d’avoir à se conformer aux clauses du bail et de cesser de troubler la tranquillité du voisinage en laissant divaguer leurs chiens susceptibles de présenter un danger.

M.[S] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 2 aout 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 5 aout 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [N] et de M. [D] [P], devenus sans droit ni titre ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 23.292 euros (échéance de juillet 2024 inclus) au titre des sommes impayées avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de l’assignation, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation de 690 euros outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, M.[S] [I] maintient l’intégralité de ses demandes. Il expose que les locataires n’ont fait aucun réglement depuis l’assignation. Leurs chiens qui ne sont pas attachés ont déjà mordu deux passants. L’arrêt de bus a du être décalé pour éviter ces animaux dangereux.

Mme [E] [N] et M. [D] [P] convoqués par actes délivrés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le jugement sera réputé contradictoire aux motifs qu’il est susceptible d’appel.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Les locataires y déclarent avoir cessé de payer leur loyer en raison de l’insalubrité du logement. Une demande de relogement social serait en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M.[S] [I] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois, après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M.[S] [I] produit :

— le bail signé le 1er novembre 2017 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 18.462 euros arrêté à décembre 2023,

— la sommation du 17 avril 2024 d’avoir à se conformer aux clauses du bail,

— un arrêté municipal du 11 janvier 2021, mettant en demeure Mme [E] [N] et M. [D] [P] de faire cesser les divagations de leurs chiens,

— un courrier du maire de la commune de [Localité 8] du 12 janvier 2024 invitant le propriétaire à justifier de ses démarches pour éviter que ses locataires ne continuent à troubler l’ordre public,

— un arrêté municipal du 4 juin 2024 ordonnant le placement des chiens dans un lieu de dépot adapté,

— un jugement du tribunal de police de Tours condamnant Mr [D] [P] pour détention de chiens non identifiés et divagation d’animal dangereux du 1 janvier 2022 au 29 novembre 2022.

Au regard du décompte figurant dans l’assignation, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et les loyers demeurant impayés depuis l’assignation, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

Il n’est pas produit de pièces démontrant que les troubles causés par les chien ont persistés au delà de l’arrêté du 4 juin 2024, arrêtant le placement des chiens en un lieu de dépot adapté.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [E] [N] et M. [D] [P], engagés solidairement, qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M.[S] [I] , sont solidairement redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer soit 690 euros, outre l’indexation qui serait intervenue si le bail n’avait pas été résilié.

Mme [E] [N] et M. [D] [P], absents, ne font valoir par principe aucune observation sur ce décompte.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Ce décompte n’appelle pas d’observation. Mme [E] [N] et M. [D] [P], seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 23.292 euros, visée à l’assignation, échéance de juillet 2024 comprise, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 690 euros, égale au loyer habituel à compter du 1 aout 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La capitalisation des intérêts demandées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [N] et M. [D] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la saisine de la CCAPEX, de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et de l’équité, il convient de condamner Mme [E] [N] et M. [D] [P] à payer à M.[S] [I] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2017 entre M.[S] [I] et Mme [E] [N] et M. [D] [P], engagés solidairement, concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au lieu dit "[Adresse 4]" à [Localité 7] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

CONSTATE que Mme [E] [N] et M. [D] [P], sont occupants sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [N] et M. [D] [P], engagés solidairement de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [N] et M. [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M.[S] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [E] [N] et M. [D] [P], solidairement à verser à M.[S] [I] la somme de 23.292 euros, échéance de juillet 2024 comprise au titre des loyers et indemnités d’occupations dûs au 30 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 aout 2024;

CONDAMNE Mme [E] [N] et M. [D] [P], solidairement à payer à M.[S] [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 690 euros, outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 1er aout 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNE Mme [E] [N] et M. [D] [P], solidairement à payer à M.[S] [I] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [N] et M. [D] [P], solidairement aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,