TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yoni WEIZMAN ; M^e Pascale CAMPANA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05149 – N° Portalis 352J-W-B7J-C757B

N° MINUTE :

3-2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0253

DÉFENDERESSE

Madame [T] [V] [B], demeurant [Adresse 2] et pour dénonciation à son mandataire CHLB SAS ayant son siège social sis [Adresse 3],

représentée par M^e Pascale CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC 072

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05149 – N° Portalis 352J-W-B7J-C757B

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 mai 2019 à effet le 15 mai suivant, Madame [T] [V] [B] a donné à bail nu à Monsieur [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1025 euros outre 120 euros de provision sur charges.

Le 13 novembre 2024, Madame [T] [V] [B] a fait délivrer par actes de commissaire de justice un congé à effet au 14 mai 2025, pour motifs légitimes et sérieux, à savoir le défaut de paiement répété des loyers ayant généré un arriéré de 7822,06 euros, les nuisances (odeur de cannabis et bruit) et l’installation d’une piscine sur la terrasse.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2025, Monsieur [D] [N], a fait assigner Madame [T] [V] [B] et la SAS CHLB, mandataire de gestion locative, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

L’annulation du congé délivré pour motif légitime et sérieux,La condamnation de Madame [T] [V] [B] à lui verser 10000 euros de dommages et intérêts en réparation de « la délivrance d’un congé frauduleux »,Sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, y compris les frais de de commissaire de justice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [N], représenté par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité :

Le dessaisissement du juge au profit de celui en charge du dossier RG 25/02363 relatif à son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire et de déclarer en conséquence les demandes adverses irrecevables, L’annulation du congé pour motifs légitimes et sérieux,La condamnation à titre principal de Madame [T] [V] [B] à lui restituer la somme de 69368 euros de trop-perçu de loyers et charges, subsidiairement, la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux et l’autorisation de séquestrer les sommes dues en exécution du bail auprès de la CARPA, très subsidiairement, l’octroi du bénéfice d’un échéancier de 24 mois pour apurer sa dette, moyennant des règlements mensuels de 100 euros et le solde à la 24ème échéance,La condamnation de Madame [T] [V] [B] à lui verser 10000 euros de dommages et intérêts en réparation de « la délivrance d’un congé frauduleux »,Sa condamnation au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Madame [T] [V] [B] et la SAS CHLB ont été représentées par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des conclusions développées oralement. Elles ont sollicité :

La validation à titre principal du congé pour motifs légitimes et sérieux, subsidiairement, la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur,La condamnation de Madame [T] [V] [B] au paiement de la somme de 7440,34 euros d’arriérés de loyers et de charges au 14 mai 2025, soit la somme de 16842,35 euros au 1er décembre 2025,Son expulsion ainsi que celle de tout occupant sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et avec séquestration des meubles,Sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,Sa condamnation au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût du congé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] n’a effectué aucune demande de travaux dans le dispositif de ses dernières écritures, ni oralement à l’audience. Dans le même sens, sa demande indemnitaire est limitée à la réparation du préjudice invoqué du fait de « la délivrance d’un congé frauduleux » et non à un éventuel trouble de jouissance par exemple.

Sur l’exception de litispendance

L’article 100 du code de procédure civile pose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. L’article 102 du même code précise que lorsque les juridictions saisies ne sont pas du même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieure.

En l’espèce, la présente instance porte sur la contestation du congé pour motifs légitimes et sérieux du 13 novembre 2024, tandis que celle RG 25/02363, qui sera appelée à l’audience du 27 janvier 2026, vise à obtenir l’annulation du commandement de payer du 24 juin 2024. Ces deux litiges sont donc différents au sens où ils ne portent pas sur un même acte, même s’ils opposent les mêmes parties.

L’exception de litispendance sera en conséquence rejetée.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Sur les formes et les délais légaux

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [D] [N] pour une durée de trois ans, à effet du 15 mai 2019, a été tacitement reconduit le 15 mai 2022 pour trois années, pour expirer le 15 mai 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 13 novembre 2024 a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, à savoir le défaut de paiement répété des loyers ayant généré un arriéré de 7822,06 euros, les nuisances (odeur de cannabis et bruit) et l’installation d’une piscine sur la terrasse.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

Sur la réalité et la sincérité du motif du congé

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] conteste un quelconque impayé de loyers et de charges en invoquant une exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du logement, et dément avoir causé de quelconques nuisances au voisinage de nature à justifier la résiliation du bail (odeur de cannabis, bruit, installation d’une piscine).

Sur l’arriéré de loyers et l’exception d’inexécution

Il est admis que le défaut répété de paiement des loyers aux échéances convenues justifie un congé pour motifs légitimes et sérieux (CA [Localité 1], 5 juin 1997, n°1997-021757).

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 2], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 3], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice du 23 juillet 2024, versé aux débats par le demandeur, relève dans la chambre « des moisissures en cueillie des murs à gauche de la porte fenêtre sur la terrasse » et, dans la salle d’eau, « des moisissures dans l’angle avec le plafond ». Les moisissures mises en évidence sont donc localisées à deux coins de murs à proximité de fenêtres et ne concernent pas toutes les pièces de l’appartement. Dans ce contexte, Monsieur [D] [N] reconnaît dans ses écritures continuer à demeurer dans le logement pris à bail (« le locataire est contraint d’occuper les locaux »). L’exception d’inexécution ne peut donc pas être valablement retenue. C’est donc à tort que Monsieur [D] [N] a cessé d’honorer le paiement des loyers à compter « du mois d’avril 2024 », comme il l’admet dans ses dernières conclusions. Le décompte produit par Madame [T] [V] [B] fait état d’un impayé de 7440,34 euros au jour du congé, puis de 16842,35 euros au 1er décembre 2025.

Madame [T] [V] [B] démontre en conséquence que le congé est justifié par le défaut répété de paiement des loyers aux échéances convenues.

Sur les nuisances au voisinage

Il est admis que le copropriétaire d’un lot donné en location doit veiller au respect par le preneur des prescriptions du règlement de copropriété et répond des infractions commises au règlement de copropriété par le locataire et ce même s’il l’a mis en demeure de respecter ses obligations (CA [Localité 1] 23è ch. A, 21 novembre 2001, n°2001-159625).

En l’espèce, le règlement de copropriété communiqué par Madame [T] [V] [B] mentionne pose à l’article 6 une obligation de tranquillité qui pèce sur tout occupants des locaux privatifs de la résidence. Cette prescription est reprise dans l’article intitulé « jouissance paisible » du contrat de bail. Or, par courriers des 29 août 2019, 20 mai 2020, et 13 août 2024, le syndic rapporte les plaintes de résidents consécutives à l’installation par Monsieur [D] [N] d’une piscine sur la terrasse jouxtant l’appartement, des nuisances sonores diurnes et nocturnes de sa part, ainsi que d’une odeur semblable au cannabis se dégageant du bien pris à bail. Le comportement de Monsieur [D] [N] au sein de la résidence a en outre été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en 2024. Il sera observé que, dans un courrier du 26 juin 2020, Monsieur [D] [N] semble admettre avoir installé une piscine sur la terrasse, puisqu’il sollicite que lui soient communiqués les éventuels préjudices qui en résulteraient sur la structure de l’immeuble. Il n’apporte par ailleurs aucun élément concret de nature à contester la réalité des plaintes des copropriétaires, prolongées dans le temps.

Madame [T] [V] [B] démontre en conséquence que le congé est justifié par les nuisances répétées faites par Monsieur [D] [N] au voisinage, de nature à engager sa propre responsabilité vis-à-vis d’eux.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis et justifié par des motifs légitimes et sérieux est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 15 mai 2025.

Monsieur [D] [N], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 mai 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Au final, les demandes de Monsieur [D] [N] en restitution des loyers et charges ou en suspension de leur paiement, fondées sur le moyen tiré de l’insalubrité du bien, seront rejetées. La demande indemnitaire, fondée uniquement sur la délivrance d’un congé supposément frauduleux, sera tout autant rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [N] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [T] [V] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [N] reste lui devoir la somme de 16842,35 euros à la date au 1er décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de décembre 2025 incluse.

Monsieur [D] [N], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. S’il communique des copies de chèques, ces pièces ne justifient pas qu’ils aient été effectivement transmis et encaissés par le mandataire locatif du bailleur, ni qu’ils aient été provisionnés. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 16842,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2024 à hauteur de 4895,17 euros et de l’assignation du 13 mai 2025 pour le surplus.

Monsieur [D] [N] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] sollicite des délais de paiement de deux années et propose d’effectuer des versements mensuels échelonnés de 100 euros et le solde à la 24ème échéance. Or, la dette locative a atteint un niveau important, à hauteur de 16842,35 euros au 1er décembre 2025, si bien que l’échéancier proposé serait bien inférieur au montant des versements mensuels nécessaires pour apurer en totalité la dette à l’issue du délai de 24 mois, à savoir près de 700 euros. De plus, s’il produit sa fiche d’imposition sur les revenus établie en 2025, celle porte sur ses revenus de 2024 et ne fait donc pas état de ses ressources actuelles, près de deux années après.

En ces conditions, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le montant du congé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [N] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [D] [N] d’un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 10 mai 2019 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [V] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à verser à Madame [T] [V] [B] la somme de 16842,35 (décompte arrêté au 1er décembre 2025, incluant la mensualité de décembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 à hauteur de 4895,17 euros et du 13 mai 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à Madame [T] [V] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à Madame [T] [V] [B] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens, en ce compris le montant du congé ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.