Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 6 novembre 2025, n° 22/07142

TJ Bobigny 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de l'action individuelle
La cour a jugé que la SCI était irrecevable dans sa demande car elle n'a pas attrait le syndicat des copropriétaires, ce qui est nécessaire pour une action concernant les parties communes.
Rejeté
Irrecevabilité de la demande reconventionnelle
La cour a jugé que leur demande était irrecevable car ils n'ont pas attrait le syndicat des copropriétaires, ce qui est requis pour une action sur les parties communes.
Rejeté
Inaction du syndic
La cour a estimé que la SCI ne justifiait pas d'un préjudice établi et que l'inaction du syndic ne pouvait être reprochée en l'absence d'un trouble collectif ou d'une urgence.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté la SCI de sa demande d'indemnités, considérant qu'elle succombait dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 6 nov. 2025, n° 22/07142
Numéro(s) :	22/07142
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascaline DECHELETTE TOLOTLaetitia FAYONChristine MORIAU
Cabinet(s) :	LPA LAW
Parties :	S.C.I. PYRENEES BELLEVILLE c/ S.A. JEAN CHARPENTIER SA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/07142 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WPP3

N° de MINUTE : 25/01376

DEMANDEUR

S.C.I. PYRENEES BELLEVILLE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Laetitia FAYON de l’AARPI TOPAZE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0001

DEFENDEURS

Madame [U] [S] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

Monsieur [H] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

S.A. JEAN CHARPENTIER SA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PYRENEES BELLEVILLE est propriétaire des lots 2, 9, 12, 13, 27, 28 et 30 dans l’immeuble ayant deux entrées sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8].

Aux termes d’un bail commercial en date du 3 août 2020, la SCI PYRENEES BELLEVILLE a donné à bail commercial à la société MR DISTRIBUTION les locaux susvisés.

Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R], sont propriétaires dans le même immeuble des lots n°22, n°24, n°25 et n°31, étant précisé que le lot n°24 correspond à un appartement situé en rez-de-chaussée donnant sur une petite cour, dite « cour pavée », elle-même donnant accès d’une part à la « cour goudronnée » située à l’arrière du local commercial précité, et d’autre part à la [Adresse 10].

Par exploits du 20 juin 2022, du 21 juin 2022 et du 22 juin 2022, la SCI PYRENEES BELLEVILLE a assigné d’une part Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R], d’autre part la société JEAN CHARPENTIER SA prise en la personne de son représentant légal et ès qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8], devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— Juger ses demandes recevables et bien fondées ;

— Dire et juger que Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R] occupent illicitement l’entrée commune de l’immeuble donnant sur le [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] ;

— Dire et juger que la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] a commis une faute en ne prenant aucune initiative procédurale pour mettre fin à l’occupation illicite, par les consorts [R], de l’entrée commune de l’immeuble donnant sur le [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] ; cette faute causant à la SCI PYRENEES BELLEVILLE un préjudice direct et personnel ;

Par conséquent,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R] à libérer l’entrée commune de l’immeuble donnant sur le [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] et débouchant sur le lot 30 (cour privative) de la société PYRENEES BELLEVILLE, de leurs effets personnels ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] à lui verser une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R], ainsi que la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] au paiement chacun d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des conclusions n°1 régulièrement notifiées par RPVA le 15 mars 2023, la société JEAN CHARPENTIER SA a sollicité du Tribunal de :

— Débouter la société PYRENEES BELLEVILLE des demandes formées à son encontre ;

— Subsidiairement, condamner Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des conclusions en défense régulièrement notifiées par RPVA le 16 mars 2023, Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R] ont demandé au Tribunal de :

— Les recevoir en leurs écritures et les dire bien fondés,

— Débouter la société PYRENEES BELLEVILLE de l’ensemble de ses demandes, infondées et prématurées, présentées à leur encontre ;

A titre reconventionnel :

— Condamner la société PYRENEES BELLEVILLE à libérer et à remettre en état la cour commune goudronnée située à l’arrière de son local commercial dont l’entrée se trouve [Adresse 9], encombrée par le matériel et la marchandise de sa locataire et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En toute hypothèse,

— Condamner la société PYRENEES BELLEVILLE à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société PYRENEES BELLEVILLE aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LPA – CGR Avocats, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge de la mise en état statuant sur incident a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la tenue de la prochaine assemblée générale de copropriétaires afin de vérifier l’avancée du processus de mise en conformité du règlement de copropriété et des diligences effectives des parties dans l’avancement dudit processus.

Par ordonnance du 26 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, confiée à l’Association Médiation Barreau 93, pour une durée de trois mois à compter de la première réunion entre le médiateur et les parties, la mission étant renouvelable une fois, pour la même durée, à la demande du médiateur.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, le juge de la mise en état a renouvelé à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’au 1er janvier 2025, la mesure de médiation.

Par courrier enregistré au greffe le 17 février 2025, le médiateur désigné a indiqué que les parties n’étaient pas parvenus à un accord de médiation dans le délai de la mission judiciaire.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 février 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025.

Par des conclusions régulièrement signifiées le 3 avril 2025, les époux [R] ont sollicité du juge de la mise en état la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance du 4 juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande des époux [R] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 février 2025, ces derniers ne caractérisant pas l’existence d’une cause grave au sens des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 septembre 2025, le Tribunal a entendu les parties en leurs observations.

Il est expressément renvoyé à l’assignation de la partie requérante et aux conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les conclusions au fond de la partie demanderesse, datées du 8 septembre 2023 et figurant au dossier de plaidoirie, seront écartées des débats, ces conclusions n’ayant pas été notifiées par RPVA d’une part, et aucune preuve de leur signification aux parties défenderesses n’étant produite.

1) Sur la demande principale de la SCI PYRENEES BELLEVILLE et sur la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R]

Vu les articles 9, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il est de principe qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état de parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause.

La recevabilité de l’action individuelle d’un copropriétaire en cas d’atteinte alléguée aux parties communes est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires, même si le copropriétaire n’a pas à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice propre, dès lors qu’il ne peut exercer seul que les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, en application du deuxième alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que l’action exercée par un copropriétaire en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble est irrecevable dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a pas été attrait à la cause.

En l’espèce, la SCI PYRENEES BELLEVILLE demande à titre principal de juger que Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R] occupent illicitement l’entrée commune de l’immeuble donnant sur le [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à Montreuil, et par conséquent de les condamner in solidum à libérer cette entrée commune de leurs effets personnels ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

Force est de constater que la SCI PYRENEES BELLEVILLE, qui a assigné la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic de l’immeuble, n’a pas, en revanche, assigné le syndicat des copropriétaires et n’a en aucune manière attrait ce dernier dans le présent litige.

La SCI PYRENEES BELLEVILLE se trouve donc irrecevable en sa demande principale qui tend à la libération sous astreinte d’une cour occupée par Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R], cour qu’elle considère comme étant une partie commune, puisqu’elle n’a pas attrait en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, et ce en violation des dispositions précitées.

De la même façon, Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R], qui demandent à titre reconventionnel de condamner la société PYRENEES BELLEVILLE à libérer et à remettre en état la « cour commune goudronnée » située à l’arrière de son local commercial dont l’entrée se trouve [Adresse 9], encombrée par le matériel et la marchandise de sa locataire et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, se trouvent irrecevables en cette demande, puisqu’ils n’ont pas attrait en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, alors qu’ils considèrent que la société PYRENEES BELLEVILLE occupe illicitement la « cour goudronnée » qui serait, selon leur analyse, une partie commune et non le lot n°30 appartenant à cette société.

2) Sur la demande de la SCI PYRENEES BELLEVILLE tendant à condamner la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic, à lui verser une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice.

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les missions légales du syndic ;

En l’espèce, la SCI PYRENEES BELLEVILLE considère au visa de cette disposition qu’il est manifeste qu’informée depuis le mois de juin 2020 de l’occupation illicite de l’entrée commune de l’immeuble sis [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] par les consorts [R], la société JEAN CHARPENTIER SA, es qualité de syndic, n’a pris aucune initiative procédurale pour mettre fin à l’infraction, et qu’elle a été contrainte de se substituer à l’inertie et à l’inaction du syndic, en introduisant une action en référé puis la présente action sur le fond.

Selon son analyse, cette inertie et cette inaction constituent une faute lui causant un préjudice direct et personnel, puisqu’elle ne peut plus jouir comme elle le devrait de la sortie de l’immeuble sis [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8], laquelle constitue notamment l’issue de secours du local commercial occupé par la société MR DISTRIBUTION, locataire de la SCI PYRENEES BELLEVILLE.

Toutefois, en l’absence de caractérisation d’un trouble collectif, d’un état de péril ou d’une quelconque urgence au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir pris d’initiative procédurale, alors même qu’aucune résolution n’a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires pour introduire une action en justice à l’encontre des consorts [R].

En outre, la SCI PYRENEES BELLEVILLE ne justifie pas d’une demande de sa part, es qualité de copropriétaire, d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires le vote d’une résolution pour qu’une telle initiative procédurale soit prise, alors qu’elle en avait la possibilité.

Par ailleurs, le syndic justifie dans ses pièces avoir transmis en temps utile aux consorts [R] les revendications de la SCI PYRENEES BELLEVILLE concernant l’accès à l’entrée commune du [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]).

Enfin, la SCI PYRENEES BELLEVILLE n’établit pas la réalité de son préjudice qui serait prétendument lié au fait que la sortie de l’immeuble sis [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) constituerait l’issue de secours du local commercial occupé par la société MR DISTRIBUTION, son locataire.

En tout état de cause, le préjudice allégué par la SCI PYRENEES BELLEVILLE est directement lié au sort de sa demande principale, laquelle se trouve en l’état irrecevable, faute d’avoir mis en cause le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI PYRENEES BELLEVILLE sera déboutée de sa demande tendant à condamner la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] à lui verser une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice, celui-ci n’étant pas établi.

3) Sur les demandes accessoires

La SCI PYRENEES BELLEVILLE, qui succombe en la présente instance, sera déboutée de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, la SCI PYRENEES BELLEVILLE sera condamnée, sur ce même fondement, à verser la somme de 1 000 euros à la société JEAN CHARPENTIER SA et la somme de 2 000 euros aux consorts [R], qui ont été exposés à des frais irrépétibles en raison de la présente procédure, frais qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La SCI PYRENEES BELLEVILLE, qui succombe en la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LPA – CGR Avocats à l’égard de ceux dont celle-ci a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Ecarte des débats les conclusions au fond de la SCI PYRENEES BELLEVILLE, datées du 8 septembre 2023 ;

— Déclare irrecevables la demande de la SCI PYRENEES BELLEVILLE tendant à juger que Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R] occupent illicitement l’entrée commune de l’immeuble donnant sur le [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à Montreuil, ainsi que sa demande subséquente tendant à les condamner in solidum à libérer cette entrée commune de leurs effets personnels ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [R] et de Madame [U] [S], épouse [R], tendant à condamner la société PYRENEES BELLEVILLE à libérer et à remettre en état la cour commune goudronnée située à l’arrière de son local commercial dont l’entrée se trouve [Adresse 9], encombrée par le matériel et la marchandise de sa locataire et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Déboute la SCI PYRENEES BELLEVILLE de sa demande tendant à condamner la société JEAN CHARPENTIER SA, ès qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (devenue la [Adresse 10]) à [Localité 8] à lui verser une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice ;

— Condamne la SCI PYRENEES BELLEVILLE à verser la somme de 1 000 euros à la société JEAN CHARPENTIER SA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la SCI PYRENEES BELLEVILLE à verser la somme de 2 000 euros à Monsieur [H] [R] et Madame [U] [S], épouse [R], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la SCI PYRENEES BELLEVILLE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LPA – CGR Avocats à l’égard de ceux dont celle-ci a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Déboute les parties de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justiceb, le 06 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND