TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZE5B

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Société KAINESASSIA exerçant sous le nom commercial de “l’île des Ch’tis bambins”

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2024, la SA d’HLM VILOGIA a consenti à la SARL Kainesassia exerçant sous le nom commercial “Ile des Ch’tis Bambins” un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 8] (59), [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10800 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres, à échoir, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 1800 euros.

Les loyers étant impayés, la SA d’HLM VILOGIA a fait signifier le 18 novembre 2024 à la SARL Kainesassia un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 21 janvier 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu le bail commercial du 10 juillet 2014,

Vu le commandement de payer du 18 novembre 2024,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— CONSTATER acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé le 10 juillet 2014,

Par conséquent,

— PRONONCER la résiliation du bail commercial à la date du 18 décembre 2024 ;

— PRONONCER l’expulsion sans délai de la SARL KAINESASSIA et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué d’une superficie utile de 98 m² situé [Adresse 1] [Localité 8] ([Localité 6] ;

— DIRE ET JUGER que l’ensemble des obligations de la SARL KAINESASSIA n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL KAINESASSIA à payer à VILOGIA, à titre provisionnel :

— La somme de 17 000,23 € au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 18 décembre 2024 ;

— Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 1 1082,05 T.T.C par mois.

— CONDAMNER la SARL KAINESASSIA à verser au profit de VILOGIA, à titre provisionnel, au montant de la clause pénale,

— DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur VILOGIA à titre indemnitaire provisionnel ;

— CONDAMNER la SARL KAINESASSIA à payer à VILOGIA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL KAINESASSIA aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 novembre 2024 ainsi que le coût de lever l’état des créanciers ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 04 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SA d’HLM VILOGIA représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte à une personne se déclarant habilitée, la SARL Kainesassia n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

La SA d’HLM VILOGIA justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 27 janvier 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire.

Le commandement de payer la somme en principal de 17000,23 euros, délivré le 18 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 18 décembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL Kainesassia après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SA d’HLM VILOGIA, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Kainesassia au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SA d’HLM VILOGIA justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL Kainesassia a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 17000, 23 euros, selon décompte arrêté au 09 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, au paiement de laquelle la SARL Kainesassia sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SARL Kainesassia qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 18 décembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 10 juillet 2024, portant sur les locaux situés à [Localité 8] (59), [Adresse 2],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Kainesassia et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 8] (59), [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 décembre 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SARL Kainesassia au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL Kainesassia à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 17000, 23 euros (dix sept mille euros et vingt-trois centimes), selon décompte arrêté au 09 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Condamnons la SARL Kainesassia à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Kainesassia aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 18 novembre 2024 et le cout de l’état de nantissement,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET