TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02589 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IXP

Minute : 25/00224

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI)

Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Madame [I] [N]

Monsieur [Y] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [I] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 12]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes de deux actes sous signature électronique signés les 5 et 6 juin 2023, la SCI Fonds de logement intermédiaire a consenti à Mme [I] [N] et M. [Y] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, porte A24, et un emplacement de stationnement, place n° 11, situés [Adresse 3] à Villemomble (93250), moyennant le paiement pour le local d’habitation d’un loyer mensuel en principal de 864,83 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 151 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 864,83 euros et pour l’emplacement de parking un loyer de 86,77 euros, une provision mensuelle sur charges de 10,43 € et le versement d’un dépôt de garantie de 86,77 euros.

Le 25 avril 2024, la SCI Fonds de logement intermédiaire a fait délivrer à Mme [I] [N] et M. [Y] [O] un commandement de payer la somme en principal de 2224,14€ arrêtée à la date du 16 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 octobre 2024, la SCI Fonds logement intermédiaire a fait citer Mme [I] [N] et M. [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3123,43 € au titre de la dette locative outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, la SCI du Fonds de logement intermédiaire, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5459,32€, hors frais, arrêtée à la date du 19 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [Y] [O], comparant, a indiqué percevoir la somme de 1800 euros par mois, Mme [I] [N] percevant quant à elle la somme de 2000 euros par mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette par des versements de 130 euros mensuels en sus du loyer courant.

Mme [I] [N], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 11] par la voie électronique le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI du Fonds de logement intermédiaire justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Les contrats de bail conclus les 5 et 6 juin 2023 contiennent en leur article 7 et 8 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 2224,14 euros arrêtée au 16 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présentes aux baux stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter et que le commandement de payer délivré laisse aux locataire ce même délai pour régler les sommes indiquées.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SCI du Fonds de logement intermédiaire produit un décompte indiquant que Mme [I] [N] et M. [Y] [O] restent devoir la somme de 5783,02 € arrêtée à la date du 19 février 2025, somme de laquelle il est retranché les sommes correspondant aux frais de contentieux (139,18 € et 184,52 €).

Mme [I] [N] et M. [Y] [O] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 5459,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de leur situation personnelle et financière décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [I] [N] et M. [Y] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, la clause de solidarité s’étendant aux indemnités d’occupation, la condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [N] et M. [Y] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI du Fonds de logement intermédiaire, Mme [I] [N] et M. [Y] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant aux contrats de bail consentis les 5 et 6 juin 2023, par la SCI du Fonds de logement intermédiaire à Mme [I] [N] et M. [Y] [O] concernant le local à usage d’habitation porte A24 et l’emplacement de parking place n° 11 situés [Adresse 3] à Villemomble (93250) sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [N] et M. [Y] [O] à verser à la SCI Fonds logement intermédiaire à titre provisionnel la somme de 5459,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

AUTORISONS Mme [I] [N] et M. [Y] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit des baux consentis à Mme [I] [N] et M. [Y] [O] portant sur le logement porte A24 et l’emplacement de stationnement place n° 11 situés [Adresse 3] à [Localité 12] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Mme [I] [N] et M. [Y] [O] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement Mme [I] [N] et M. [Y] [O], à payer à la SCI Fonds logement intermédiaire une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [N] et M. [Y] [O] à verser à la SCI Fonds logement intermédiaire une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [N] et M. [Y] [O] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge