N°Minute:25/01416

DOSSIER : N° RG 25/00714 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVJM

Copie exécutoire à

la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

le 1er décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 26 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Mélanie GARCIA, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 04 Novembre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 26 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 17 mai 2018, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [C] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 400,03 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 95,91 euros et un stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 45,85 euros outre une provision mensuelle sur charges de 4,51 euros.

Par bail séparé en date du 9 octobre 2019, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [C] [W] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 23,21 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [C] [W], par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 747,54 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 20 février 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 30 avril 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA ERILIA a fait assigner Madame [C] [W] pour l’audience du 16 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [C] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [C] [W] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [C] [W] à payer la somme de 4 817,88 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [C] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [C] [W], daté du 17 juin 2025. La conclusion est que Madame est mère de 3 enfants à charge et travaille en CDI. Une séparation a déséquilibré le budget de Madame. Madame a repris le paiement du loyer depuis deux mois avec un supplément pour la dette locative. L’assurance du logement est à jour.

***

À l’audience du 16 septembre 2025, la SA ERILIA était représentée par son conseil. Madame [C] [W], bien que régulièrement assignée à comparaître à l’audience, n’était ni présente, ni représentée.

La SA ERILIA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5109,95 euros s’agissant du logement et du garage.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

À l’issue de l’audience du 16 septembre 2025, Madame [C] [W] a envoyé un mail au tribunal pour indiquer qu’elle avait perdu sa convocation et n’avait donc pu se présenter au tribunal. Elle a précisé souhaiter être entendue et régulariser sa situation.

Ainsi, une réouverture des débats a été ordonnée le 15 octobre 2025 par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, afin que Madame [C] [W] puisse se défendre de manière contradictoire.

L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2025.

À l’audience du 4 novembre 2025, la SA ERILIA était représentée par son conseil. Madame [C] [W], bien que régulièrement convoquée à l’audience par le greffe, n’était ni présente, ni représentée.

La SA ERILIA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5109,95 euros s’agissant du logement et du garage.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SA ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 24 février 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 8 avril 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant des frais d’assurance, l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 précitée impose au locataire de s’assurer et d’en justifier auprès de son bailleur. Il prévoit également notamment qu’à défaut de remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. L’article impose également d’autres obligations et limites au bailleur. En l’espèce, en l’absence de justification par la SA ERILIA du respect de cette procédure, les frais d’assurance d’un montant de 242,90 ont été retirés du décompte.

De plus, l’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En application des dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, il n’y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l’imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d’ordre public de maintien ou de conservation du logement

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [C] [W] se trouve redevable de la somme totale de 4374,86 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 28 octobre 2025, mensualités du mois de septembre comprises, selon décomptes établis par la bailleresse et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [C] [W] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 4374,86 euros à la SA ERILIA.

Sur les délais de paiement

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse ne s’étant présentée ni aux convocations du travail social, ni à l’audience, et n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges, le tribunal ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement des loyers courants augmentés d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’a été formulée. Il convient de rappeler qu’en l’absence de la défenderesse, le juge ne dispose d’aucun pouvoir de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

À compter de la résiliation des baux, Madame [C] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [W], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [C] [W] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA ERILIA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 17 mai 2018 et 9 octobre 2019 entre la SA ERILIA et Madame [C] [W] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 avril 2025,

DÉCLARONS en conséquence Madame [C] [W] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 8 avril 2025,

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS aux montants des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que Madame [C] [W] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 8 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [C] [W] à payer à la SA ERILIA la somme provisionnelle totale de 4374,86 euros, s’agissant du logement et du garage, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 28 octobre 2025, mensualités du mois de septembre comprises,

DÉBOUTONS la SA ERILIA de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [C] [W] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [C] [W],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA ERILIA de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS