TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02492 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HBC

Minute : 25/00219

SAEM [Localité 1] HABITAT

Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX,

C/

Madame [Z] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 1] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître AYECHE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 juin 2023, la SAEM [Localité 1] HABITAT a consenti à Madame [Z] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation [Adresse 2], à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 242,21 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 112,35 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 242,21 euros.

Le 17 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 13007,81€ arrêtée au 11 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2024, la SAEM [Localité 1] HABITAT a fait citer Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d’habitation par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

o ordonner l’expulsion de la défenderesse, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o condamner Madame [Z] [D] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 12 788,20 € arrêtée à la date du 21 octobre 2024, avec interêts de droit à compter du 17 janvier 2024,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ effectif, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Ï de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 13 630,50 euros arrêtée au 20 février 2025. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience et qu’elle a fait l’objet du transfert d’une ancienne dette locative suite à sa mutation vers un appartement plus petit. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [D], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Elle a indiqué avoir des ressources à hauteur de 1500 à 1600 euros par mois. Elle a indiqué avoir pris rendez-vous en mars 2025 pour la mise en place d’une mesure de protection la concernant car ce n’est pas la première fois qu’elle rencontre ce type de difficultés. Elle a déjà fait l’objet d’une procédure de surendettement, éventuellement devenue caduque. Elle a indiqué cependant qu’un nouveau dossier de surendettement est en cours de constitution. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de verser la somme de 300 euros en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Par note en délibéré expréssement autorisée, [Localité 1] Habitat a adressé à la juridicition deux décomptes détaillés concernant l’ancien logement et l’actuel logement de Mme [D].

Par note en délibéré expressément autorisée, Mme [Z] [D] a adressé à la juridiction les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis entrées en application le 31 octobre 2021 consistant en un réechelonnement des dettes de cette dernière, et ne concernant pas les dettes nées du contrat du bail en date du 28 juin 2023.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail en date du 28 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 11-1). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 13 007,81 € arrêtée au 11 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié depuis le 27 juillet 2023 et que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SAEM [Localité 1] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Madame [Z] [D] reste lui devoir la somme de 13 630,50 € arrêtée au 20 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Ce décompte fait effectivement état du transfert d’une ancienne dette locative pour la somme de 11 597,91 euros. Un décompte détaillé de ladite somme est également produit. N’est toutefois pas versé aux débats le précédent bail qui aurait lié le bailleur et la défenderesse pour un autre local d’habitation. En outre, le nouveau bail signé le 28 juin 2023 ne fait pas état du précédent bail, de la mutation intervenue et de la reprise d’une dette locative suite à une mutation de local d’habitation.

Dans ces conditions, il n’est pas suffisamment démontrée que la somme intitulée « transfert ancienne dette locative » est due par la défenderesse et celle-ci sera retranchée du montant réclamé.

En outre, il convient de déduire de la somme réclamée la somme de 182,36 euros correspondant à des frais d’huissier, pouvant éventuellement entrer selon leur nature dans les dépens.

Madame [Z] [D] sera donc condamnée à verser à la SAEM [Localité 1] HABITAT une somme provisionnelle de 1850,23 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer retenu uniquement pour la somme de 1409,90 euros, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [Z] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM [Localité 1] HABITAT, Madame [Z] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 juin 2023 entre la SAEM [Localité 1] HABITAT et Madame [Z] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 1] sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

Condamnons Madame [Z] [D] à verser à la SAEM [Localité 1] HABITAT la somme provisionnelle de 1850,23 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus;

Autorisons Madame [Z] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 €, et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Z] [D] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 1] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [Z] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Madame [Z] [D] à payer à la SAEM [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [Z] [D] à verser à la SAEM [Localité 1] HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [Z] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2025

Le Greffier Le Juge