TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07498 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSHB

N° de MINUTE : 25/01535

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 14] [Adresse 17], SIS [Adresse 4], représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU.

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ISAPHIE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ISAPHIE est propriétaire du lot n°603 de l’ensemble immobilier [Adresse 13], sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à ROSNY-SOUS-BOIS (93).

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], [Adresse 16] – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1, sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à ROSNY-SOUS-BOIS (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner la SCI ISAPHIE aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER la SCI ISAPHIE à lui payer les sommes suivantes :

—  1.226,34 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 février 2025 et appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts légal sur 1.226,34 euros à compter de l’assignation ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], en réparation des préjudices subis ;

—  589,43 euros au titre des frais exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable, selon le détail suivant :

o 39,03 euros au titre de la mise en demeure

o 384,94 euros au titre des honoraires syndic

o 165,46 euros au titre des frais de commissaire de justice

—  2.400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI ISAPHIE en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ISAPHIE, propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste l’argument de la défenderesse tendant à voir déclarer prescrites les sommes se rapportant aux appels antérieurs au 25 juillet 2019, faisant valoir que celles-ci ont été apurées antérieurement à la délivrance de l’assignation et que la présente action ne porte que sur les sommes dues depuis le 1er juillet 2023. Il en déduit qu’aucune prescription n’a vocation à pouvoir s’appliquer. Il estime en outre les frais relevant de l’article 10-1 dont il est demandé le recouvrement parfaitement justifiés, les honoraires conventionnellement prévus par le contrat de syndic étant nécessairement récupérables au sens de ce contrat. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI ISAPHIE au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI ISAPHIE a constitué avocat. Aux termes de ses conclusions en défense, notifiée par RPVA le 5 février 2025, elle a demandé au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété qui sont désormais toutes réglées (le solde réclamé correspondant à une dette de 2018 prescrite au moment de l’assignation) ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des facturations de recouvrement émises par son syndic faute de qualité et d’intérêt à agir ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande non justifiée de dommages et intérêts ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSER à la charge de chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ISAPHIE fait d’abord valoir que le 11 juillet 2024, deux semaines avant l’assignation du syndicat des copropriétaires, elle a apuré son solde de charges en réglant la somme de 7.835,47 euros. Le reste du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires n’est selon elle pas justifié, se trouvant de surcroît prescrit. En effet, ayant délivré son assignation par exploit le 25 juillet 2024, et aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du Code civil, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement solliciter le règlement des charges échues antérieurement au 25 juillet 2019. La SCI ISAPHIE en déduit donc que l’action du syndicat des copropriétaires doit être considérée comme irrecevable à l’égard des sommes échues avant le 25 juillet 2019, soit la somme de 1.225,34 euros. En outre, s’agissant des frais de recouvrement, la SCI ISAPHIE souligne, d’une part, que le coût de l’assignation relève des dépens et, d’autre part, que le syndicat des copropriétaires n’a, selon les dispositions de l’article 9 du décret 2015-342 du 26 mars 2015, pas intérêt ni qualité à agir pour obtenir le remboursement des frais de mise en demeure et d’honoraires, soit les sommes 39,03 euros et 384,94 euros, qui correspondent à des honoraires facturés directement au copropriétaire concerné et qui n’ont donc pas été acquittés par le syndicat. Enfin, la SCI ISAPHIE sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts, considérant que ni la mauvaise foi du copropriétaire ni les difficultés de trésorerie ne sont démontrées par le syndicat des copropriétaires.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est clôturée par ordonnance du 22 mai 2025 et fixée à l’audience du 8 octobre 2025. A l’issue de celle-ci, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir formées par la SCI ISAPHIE

En application de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020 date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019.

En l’espèce, alors que l’instance a été introduite par exploit de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2024, et donc postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 789 du code de procédure civile, il apparaît que la SCI ISAPHIE soulève trois fins de non-recevoir devant le tribunal.

Le juge de la mise en état disposant d’une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n’est pas valablement saisi de ces moyens tendant, d’une part, à voir le syndicat des copropriétaires déclaré irrecevable en sa demande à l’égard des charges de copropriété appelées avant le 25 juillet 2019 pour cause de prescription et, d’autre part, à voir ses demandes à l’égard des honoraires de recouvrement et de frais de mise en demeure facturés par le syndic déclarées irrecevables en raison d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Ces fins de non-recevoir seront ainsi déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ISAPHIE ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 19 décembre 2017, 18 décembre 2018, 19 décembre 2019, 26 mars 2021, 16 décembre 2021, 22 mars 2022, 15 décembre 2022, 18 décembre 2023 et du 16 décembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les contrats de syndic respectivement applicables du 18 décembre 2023 au 17 mars 2025 et du 16 décembre 2024 au 15 mars 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 28 février 2025 mentionne une somme inscrite au débit au 14 novembre 2022 à hauteur de 952,64 euros au titre de « ANNULATION CHQ 4422008 19/07/2016 PRESCRIT », qui n’est pas justifiée. Au regard des mentions « ANNULATION » et « PRESCRIT », il apparaît que le chèque n’a pas pu être encaissé, sa validité étant dépassé. Cependant, faute de démontrer, d’une part, la réalité de cette prescription et, d’autre part, qu’elle serait imputable à une faute de la SCI ISAPHIE, il y a lieu de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant de l’approbation des comptes qu’à compter du 1er octobre 2016, il ne peut être pris en considération les appels antérieurs, ces derniers n’étant pas justifiés. Il y a ainsi lieu d’écarter le solde débiteur de 313,98 euros au 30 septembre 2015.

De même, Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 683,28 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 15 novembre 2023 de 39,03 euros,frais d’honoraires recouvrement du 31 janvier 2024 de 384,94 euros,frais de sommation de payer du 22 mai 2024 de 165,46 euros,frais d’assignation du 26 juillet 2024 de 93,85 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2016 et le 3 février 2025 a été de 40 427,91 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 40 468,19 euros.

Il s’en déduit que le solde du compte de la SCI ISAPHIE est créditeur à hauteur de 40,28 euros.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 589,43 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la notification de sa mise en demeure du 15 novembre 2023 de payer selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre de celle-ci à hauteur de 39,03 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

De même, il convient également de déduire les frais des « honoraires SGR » à hauteur de 384,94 euros, qui correspondent, au regard du justificatif versé aux débats, à des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat. Ces frais sont en effet prévus par le contrat de syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 02 mai 2024, à hauteur de 165,46 euros, dont il est justifié.

La SCI ISAPHIE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 165,46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024, date de la sommation de payer.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI ISAPHIE de ses obligations. Cependant, cette copropriétaire ayant apuré son arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, ainsi que cela a été établi ci-avant, le syndicat des copropriétaires échoue à caractériser sa mauvaise foi.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les parties conserveront la charge de leurs propres dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevables les fins de non recevoir au titre de la prescription ainsi que du défaut de qualité et d’intérêt à agir formées par la SCI ISAPHIE ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], [Adresse 19] P1, sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 15] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, de sa demande au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI ISAPHIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], [Adresse 19] P1, sis [Adresse 2] [Adresse 1] et [Adresse 7] à ROSNY-SOUS-BOIS (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 165,46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1, sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 15] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], [Adresse 19] P1, sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 15] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à la SCI ISAPHIE et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], [Adresse 18] B1 B2 B3 D3 P1, sis [Adresse 2] [Adresse 1] et [Adresse 7] à ROSNY-SOUS-BOIS (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la charge de leurs propres dépens.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT