TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03259 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQJH

JUGEMENT

N° B

DU : 15 Janvier 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e GAUTHIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 15 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 04 avril 2024, Mme [C] [O] a donné à bail à Mme [I] [S] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 470 € et 20 € de provision sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Mme [I] [S] par acte du 03 avril 2024 pour le paiement des loyers et des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 05 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.960 euros.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mars 2025.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement de :

— l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.890 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.960 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

et de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.870 € pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié par à étude le 27 mai 2025 à étude, Mme [I] [S] n’est ni présente ni représentée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

1.sur la recevabilité de l’action :

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé Mme [C] [O] de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre Mme [I] [S] en résiliation du bail.

b) Sur les formalités en matière d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le

06 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 04 avril 2024 contient une clause résolutoire (VIII-Clause résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable.

Ce délai est plus favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.960 € a été signifié le 05 mars 2025,par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la propriétaire, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [I] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Le contrat étant résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative n°7 du 18 septembre 2025 et un décompte du 10 novembre 2025 démontrant que Mme [I] [S] reste devoir la somme de 3.870 € à la date du 10 novembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025.

Mme [I] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera, par conséquent, condamnée au paiement de cette somme de 3.870 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.960 € à compter du commandement de payer

(05 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 30 septembre 2025 étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, Mme [I] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er octobre 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [I] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [I] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter d’office.

Il sera donc dit que jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2024 entre Mme [C] [O] et Mme [I] [S] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 06 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [I] [S] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.870 € (décompte arrêté au 10 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.960 € à compter du 05 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [I] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur justification de quittances subrogatives, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE Mme [I] [S] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière, La vice-présidente,