TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11622 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTUM

N° de MINUTE : 25/00567

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet AGENCE JOFFARD SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [I] [B],

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire des lots 43 et 74 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 8 156,36 euros au titre des appels impayés, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 7 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

Monsieur [F] [B], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 26 août 2021 et 06 juin 2023 ayant voté les travaux des exercices annuels 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel dont découlent les charges réclamées;

— un décompte des impayés arrêté au 6 juin 2024 à la somme de 8 156,35 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 898,30 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 258,05 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 6 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicitant pas que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 150 euros,

— frais de sommation de payer d’un montant de 148,30 euros

— frais de contentieux d’un montant de 600 euros,

Soit un montant total de 898,30 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 26 octobre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce 598,30 euros.

Il convient également de déduire les frais de « vacations » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [F] [B], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (93) la somme de 7 258,05 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 6 juin 2024,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 9] (93) de sa demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [F] [B] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 05 Mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON