TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02209 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z753

Minute :

25/00027

em

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [H]

Madame [U] [H] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Madame [U] [H] [Z]

Monsieur [N] [H]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, venant aux droits de la Société OSICA anciennement dénommée SCIC HABITAT IDF, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet et y domicilié,

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [U] [H] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er octobre 2002, la SCIC HABITAT Ile de France a donné à bail à Mme [U] [H] et M. [N] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 639.49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA, anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France, a fait signifier le 31 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 258.94 euros.

Également, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la S.A VILOGIA a ensuite fait assigner Mme [U] [H] et M. [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 décembre 2024, la S.A VILOGIA – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [H] et M. [N] [H] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— et de condamner ces derniers solidairement au paiement

* de la somme actualisée de 4 421.97€ correspondant à l’arriéré des loyers,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges y afférant,

— une somme de 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

— rappeler que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

La SA VILOGIA a donné son accord de délai de paiement à hauteur de 60 euros par mois et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [U] [H] et M. [N] [H], comparant en personne, ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois. Ils expliquent que Monsieur [H] ne travaille et que Madame [H] perçoit un salaire de 1 200 euros et avoir la charge de leur enfant. Ils ajoutent avoir sollicité le Fond de Solidarité Logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A VILOGIA le 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné au contrat.

Le bail conclu le 1er octobre 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 258.94€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A VILOGIA produit un décompte démontrant que Mme [U] [H] et M. [N] [H] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif la somme de 4 421.97€ à la date du 12 décembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 1er avril 2024, Mme [U] [H] et M. [N] [H] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Mme [U] [H] et M. [N] [H] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 421.97€, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 12 décembre 2024).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation personnelle et financière de Mme [U] [H] et M. [N] [H] et de l’accord du bailleur, Mme [U] [H] et M. [N] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 1er avril 2024 ;

— que Mme [U] [H] et M. [N] [H] deviennent occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

— que faute pour Mme [U] [H] et M. [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA VILOGIA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [U] [H] et M. [N] [H] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA VILOGIA soit en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [U] [H] et M. [N] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA (anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France), aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2002 entre la SCIC HABITAT Ile de France et Mme [U] [H] et M. [N] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er avril 2024

CONDAMNONS solidairement Mme [U] [H] et M. [N] [H] à verser à la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA (anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France), à titre provisionnel la somme de 4 421.97€ (décompte arrêté au 12 décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [U] [H] et M. [N] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [H] et M. [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA (anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France), puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA (anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France), soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [U] [H] et M. [N] [H] ;

* que Mme [U] [H] et M. [N] [H] soient condamnés à verser à la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA (anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France), une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la SA VILOGIA venant aux droits de la société OSICA (venant aux droits de la société OSICA (anciennement dénommée SCIC HABITAT Ile de France), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [U] [H] et M. [N] [H] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé le 27 janvier 2025,

Ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE