DOSSIER N° RG 25/00707 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NB2A

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [S] [I]

Allée Jean de la Varende

Bât. André Malraux

Esc 01 – Etg 01 – Appt 004

76350 OISSEL

non comparant

Mme [W] [Z]

Allée Jean de la Varende

Bât. André Malraux

Esc 01 – Etg 01 – Appt 004

76350 OISSEL

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2012, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] un logement situé allée Jean de la Varende, bâtiment André Malraux, escalier 01, étage 01, appartement 004 à OISSEL (76350), pour un loyer mensuel de 267,37 euros outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2014, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail aux locataires un emplacement de stationnement, portant le n° 4840401.07.00.00.034, situé cité Boildieu 1 à OISSEL (76350) pour un loyer mensuel de 32,55 euros outre une provision sur charges.

Par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2021, l’OPH HABITAT 76 a donné également à bail aux locataires un emplacement de stationnement, portant le n° 4840401.07.00.00.020, situé cité Boildieu 1 à OISSEL (76350) pour un loyer mensuel de 33,62 euros outre une provision sur charges.

Par lettre du 25 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 702,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés .

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] au paiement :

— de la somme de 998,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 avril 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 830,08 euros, selon décompte arrêté au 12 novembre 2025. Il indique qu’un accord d’apurement de la dette a été trouvé avec les locataires à hauteur de 80 euros par mois, en plus du loyer courant. Il fait également part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement à ces derniers, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire pendant leur déroulement.

Madame [W] [Z], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite l’octroi de délai de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [I], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi 6 juillet 1989 n’a été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [I], cité l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement conclu le 20 mars 2012 à compter du 15 avril 2025.

Il y a également lieu de constater la résiliation des baux portant sur les emplacements de stationnement, des 21 novembre 2024 et 18 janvier 2021, étant les accessoires du bail d’habitation, à cette date du 15 avril 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mars 2012, du commandement de payer délivré le 14 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que l’OPH HABITAT 76 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte, fait état d’une dette de 2 830,08 euros, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation, entrant dans les dépens.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 2 830,08 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2025 sur la somme de 702,86 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 faisant part de l’accord trouvé avec les locataires quant au règlement de la dette locative à hauteur de 80 euros par mois, en plus du loyer courant, il y a donc lieu de leur octroyer de tels délais selon les modalités prévues au dispositif (fin) du présent jugement.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par l’OPH HABITAT 76.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mars 2012 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés allée Jean de la Varende, bâtiment André Malraux, escalier 01, étage 01, appartement 004 à OISSEL (76350), sont réunies à la date du 15 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 21 novembre 2014 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement, portant le n° 4840401.07 .00.00.034, cité Boildieu 1 à OISSEL (76350) à la date du 15 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2021 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n° 4840401.07.00.00.020, cité Boildieu 1 à OISSEL (76350) à la date du 15 avril 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 2 830,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 702,86 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 15 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [W] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT