TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 10]

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N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OPE

Minute : 25/00043

Etablissement [Localité 13] HABITAT OPH

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [Z] [H]

Représentant : Mme [R] [X] (Curatrice)

Madame [E] [K]

Représentant : UDAF 93 (Curateur)

Copie exécutoire :

Maître Nathalie FEUGNET

Copie certifiée conforme :

Monsieur [Z] [H] + Mme [X] [R]

Madame [E] [K] + UDAF 93

Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

Etablissement [Localité 13] HABITAT OPH

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représenté par Mme [R] [X] (Curatrice)

Madame [E] [K]

Chez Monsieur [B] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par UDAF 93 (Curateur)

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 janvier 2018, l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 9], pour un loyer mensuel de 844,74 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH a fait signifier aux deux locataires ainsi qu’à leur curateur respectif un commandement de payer visant la clause résolutoire les 1er, 4 octobre et 2 décembre 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [H], Madame [E] [K], l’UDAF 93 en qualité de curatrice de Madame [E] [K] et Madame [R] [X] en qualité de curatrice de Monsieur [Z] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte des 19 et 23 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH – représenté par Maître Nathalie FEUGNET – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 2.418,64 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges, de 390 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’établissement [Localité 13] HABITAT OPH consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH fait valoir, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et que la dette locative s’élève à la somme de 2.418,64 € à la date du 20 janvier 2025. Il souligne que Madame [E] [K], assistée de l’UDAF 93, a donné congé le 21 janvier 2025.

L’UDAF 93 et Madame [R] [X] comparaissent en leur qualité de curatrice. Elles expliquent que Madame [E] [K] a quitté les lieux depuis le mois de juillet 2024 et qu’elle a cessé de payer sa part de loyer, ce dont l’UDAF 93 n’a été informée que tardivement. Elles reconnaissent le montant de la dette locative. Madame [R] [X] sollicite que Monsieur [Z] [H] puisse se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Monsieur [Z] [H] perçoit un revenu mensuel de 1.600 € et a un enfant à charge.

Bien que convoqués selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile pour Madame [E] [K] et à sa personne pour Monsieur [Z] [H], ceux-ci ne sont pas présents.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 19 et 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 4 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024 à Monsieur [Z] [H] et à l’UDAF 93, le 4 octobre 2024 à Madame [E] [K] et le 2 décembre 2024 à Madame [R] [X], pour la somme en principal de 4.973,51 €, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024.

Compte tenu de la co-titularité du bail et des dispositions de l’article 467 du code civil, les défendeurs avaient jusqu’au 2 février 2025 pour payer la somme visée au commandement de payer.

Or, il ressort du décompte locatif versé aux débats qu’une somme bien supérieure à celle visée au commandement de payer a été payée par les défendeurs entre le 13 septembre 2024 et le 2 février 2025.

En conséquence, l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH sera débouté de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et des demandes subséquentes (expulsion et condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation).

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’établissement [Localité 13] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.057,50 € à la date du 20 janvier 2025. Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 10 du contrat de bail.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [R] [X] et l’UDAF 93 reconnaissent d’ailleurs à l’audience. S’il est constant que Madame [E] [K], assistée de l’UDAF 93, a donné congé, elle ne l’a fait que le 21 janvier 2025, de sorte qu’elle reste solidairement tenue au paiement des loyers et charges jusqu’au 21 juillet 2025, en application des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] seront donc solidairement condamnés à verser à l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH cette somme de 2.057,50 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Monsieur [Z] [H], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH, Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] à verser à l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH à titre provisionnel la somme de 2.057,50 € (décompte arrêté au 20 janvier 2025, incluant décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 100 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] à verser à l’établissement [Localité 13] HABITAT OPH une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [E] [K] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,