TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e BORDET Guillaume

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à M^e IKHLEF Hakim

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02050 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IYT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NESSIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hakim IKHLEF, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume BORDET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [Q], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume BORDET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 30 septembre 2018, la SCI Nessie a donné à bail à M. et Mme [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 21.790,32 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 205 puis a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des défendeurs et les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 21.790, 32 euros, comptes arrêtés au 26 novembre 2024, ainsi que le coût du commandement de payer, fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 665,22 euros par mois, les condamner à payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, et les débouter de leurs demandes, A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise graphologique, aux frais avancés des défendeurs, à l’effet de vérifier l’authenticité du document intitulé « attestation sur l’honneur de paiement de loyer » daté du 16 juin 2024 et revêtu de la prétendue signature de M. [S], et réserver les dépens.

Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

Débouter la bailleresse de ses demandes, A titre reconventionnel, la condamner à payer la somme de 12.600 euros, correspondant aux loyers indûment versés pendant la période comprise entre les mois d’octobre 2020 à juin 2024 et la condamner à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité le décompte de la dette.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen s’analysant en une contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, la copie du commandement de payer signifié aux défendeurs le 3 décembre 2024 ne comporte pas le décompte de la dette locative réclamée.

La demanderesse produit un décompte de la dette locative daté du 26 novembre 2024 qui constitue une pièce distincte du commandement et dont, en tout état de cause, rien ne permet d’établir qu’il a été adressé aux locataires.

De plus, ce décompte fait état d’une provision sur charges mensuelle de 50 euros due de janvier 2020 à septembre 2022 alors que le bail ne prévoit pas le versement d’une telle provision et mentionne « 0 » en face du montant de la provision.

Surtout, la demanderesse, qui reconnait que ces sommes correspondent aux loyers dus avant l’arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble en date du 23 septembre 2022, ne s’explique pas sur la prescription qui pourrait affecter, a minima, une partie de la dette locative invoquée.

Enfin, les défendeurs exposent que malgré l’arrêté de mise en sécurité, ils ont continué de verser le loyer jusqu’à juin 2024 et produisent une attestation datée du 16 juin 2024 qui émanerait du gérant de la SCI bailleresse aux fins de confirmer qu’ils étaient à jour de leurs loyers à cette date.

Ils produisent également leurs relevés de compte sur cette période pour justifier qu’ils ont versé les loyers en espèces.

Si ces éléments sont contestés par la demanderesse, ils n’en demeurent pas moins qu’ils constituent des moyens s’analysant en une contestation sérieuse à laquelle se heurte la demande de constat du jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Pour les mêmes motifs liés au montant de la dette locative, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision de 21.790, 32 euros.

Sur la demande subsidiaire d’expertise graphologique

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la demanderesse, qui conteste la véracité de l’attestation produite par les défendeurs, sollicite une expertise graphologique.

Cette demande ne relève pas des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile dès lors qu’il ne s’agit pas de conserver ou d’établir la preuve de faits avant tout procès.

Par conséquent, l’expertise sollicitée en l’espèce aurait seulement pour objet de palier la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve qui lui incombe, étant rappelé que cette dernière, qui allègue pourtant des faits pouvant relever d’infractions pénales, ne justifie nullement avoir déposé plainte.

Par conséquent, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent avoir versé la somme totale de 12.600 euros correspondant aux loyers d’octobre 2020 à juin 2024, alors qu’en raison de l’arrêté de mise en sécurité, aucun loyer n’était dû.

Toutefois, aucune quittance ou preuve de versement n’est produite, étant souligné que l’attestation du gérant de la société bailleresse est contestée et que les seuls relevés de compte mentionnant des retraits en espèce ne sont pas des preuves suffisantes du caractère non sérieusement contestable de la créance.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la SCI Nessie recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Nessie tendant à la constatation de la résiliation du bail et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle ainsi que la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE la SCI Nessie de sa demande d’organisation d’une mesure d’expertise ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. [M] [Q] et Mme [G] [B] ;

CONDAMNE la SCI Nessie à payer M. [M] [Q] et Mme [G] [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Nessie aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge