TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00972 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4NW

JUGEMENT du 06/11/2025

ONLE Office National pour le Logement Etudiant

C/

Monsieur [O] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aurélie FAURE

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [O] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

ONLE Office National pour le Logement Etudiant

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [X]

[Adresse 11]”

[Adresse 3]

[Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de sous-location passé par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2023, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant a loué à M. [O] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 231,78 € hors charges outre 218,82 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 235,50 € au titre des loyers et charges échus au mois au 1er juillet 2024, mois de juin 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant a fait assigner M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater la résiliation du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 809,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience avec intérêts au taux légal,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais d’exécution à venir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 31 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 mars 2025.

Par mention en marge du dossier en date du 30 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, afin que M. [O] [X] soit convoqué régulièrement aux débats.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience de réouverture des débats du 9 septembre 2025.

A cette audience, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire, suite à la restitution volontaire des lieux le 5 mai 2025 et ne maintient que ses demandes financières, actualisant sa créance à la somme de 5 436,31 €, au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, outre des frais de réparations locatives et les demandes accessoires.

La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et s’en rapporte à ses dernières conclusions signifiées au défendeur le 21 août 2025 et visées par le greffe lors de l’audience du 9 septembre 2025 pour le surplus de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner M. [O] [X] à payer la somme de 5 436,31 € au titre des arriérés locatifs en ce compris les travaux de remise en état pour 1 165,62 €, déduction faite du montant du dépôt de garantie, dont le montant sera à parfaire le jour de l’audience,condamner M. [O] [X] à payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais d’exécution à venir,

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [O] [X] comparaît. Il ne conteste pas la demande, mais précise qu’il ne pouvait pas régler ses loyers au terme convenu, étant encore étudiant à l’époque. Il sollicite le bénéfice d’un échéancier de paiement sur 36 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le désistement de la demanderesse

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Il résulte de l’article 395 du même code que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il y a lieu de constater le désistement de l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant de ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de M. [O] [X], la bailleresse ne maintenant ses demandes qu’en ce qui concerne l’arriéré locatif et l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant verse aux débats le contrat de sous-location ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er septembre 2025, la dette locative de M. [O] [X] s’élève à la somme de 4 270,69 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice.

Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté qui doit rester à la charge du bailleur.

Il convient également de rappeler l’obligation pour le bailleur de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il doit simplement faire en sorte d’une part qu’il effectue avant l’entrée dans les lieux l’ensemble des réparations nécessaires, d’autre part qu’il mette à la disposition du preneur les équipements en bon état de fonctionnement (sans qu’il soit toutefois impératif qu’ils soient mis en conformité avec les normes réglementaires).

En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse produit un état des lieux d’entrée en date du 12 janvier 2024 et un état des lieux de sortie en date du 5 mai 2025, tous deux contradictoirement établis.

L’état des lieux de sortie relève quelques dégradations mineures, l’essentiel des éléments listés est décrit comme étant en bon état.

En outre, la bailleresse produit une facture en date du 12 mars 2025 portant sur la réfection de la peinture du logement ainsi que, sur le dégorgement de l’évier de la cuisine, de la salle de bain, le détartrage des WC ainsi que le nettoyage complet de l’appartement pour la somme totale de 1 610, 78€.

Il s’infère des débats que la bailleresse sollicite l’indemnisation des réparations locatives susmentionnées à hauteur de 1 165,52 €.

Il convient, afin de déterminer si ces postes de réparations locatives correspondent à des dégradations imputables au locataire sortant, de comparer les états des lieux entrant et sortant, en prenant en considération le nombre de pièces (1) et la surface habitable (19,90 m2), ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 16 mois).

Ainsi, si le nettoyage de l’appartement est justifié, tel n’est pas le cas de la réfection des peintures de l’appartement, dans la mesure où il n’est pas démontré de dégradations imputables au locataire sortant.

Aussi, il convient de limiter la condamnation du locataire au titre des réparations locatives à la somme de 510,00 €, correspondant aux postes suivants :

— dégorgement d’évier de la cuisine SDB et détartrage WC y compris tous travaux préparatoires (190 €),

— forfait nettoyage de l’appartement complet (320€).

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 510,00 € qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Ainsi, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de deux années au regard de sa situation et des besoins du créancier.

En l’espèce, M. [O] [X] est condamné au paiement de la somme de 4 270,65 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges, ainsi qu’au paiement de la somme de 510,00 € au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 4 780,65 €.

Ainsi, il y a lieu d’accorder à M. [O] [X] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200,00 €, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Si toutefois, M. [O] [X]] ne respecte pas les délais accordés, il sera déchu de l’échéancier ainsi accordé et l’intégralité de la dette deviendra exigible.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [O] [X] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance de l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant s’agissant de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de M. [O] [X];

CONDAMNE M. [O] [X] à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant la somme de 4 270,69 € (décompte arrêté au 1er septembre 2025, mois de mai 2025 inclus et dépôt de garantie déduit), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [O] [X] à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant la somme de 510,00 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [O] [X] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 200 ,00 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DÉBOUTE l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [X] à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,