TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/04581 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKYK

Minute :

S.D.C.

Représentant : M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Madame [W] [P]

Représentant : Maître Julien CHAOUAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G470

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAOUAT

Copie délivrée à :

M^e RAISON

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge du tribunal judiciaire, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESDIDENCE “[Adresse 7]” située [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société URBANIA VAL DE MARNE (CITYA VAL DE MARNE), SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Julien CHAOUAT, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [P] est propriétaire des lots 37 et 63 au sein de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7].

Par exploit de commissaire de justice délivré le 07 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7] a sommé Mme [W] [P] de payer une somme de 3 986,99 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS, a assigné Mme [W] [P] à l’audience du 17 juin 2024 de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des sommes dues.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au tribunal judiciaire de Bobigny de condamner Mme [W] [P] au paiement, avec capitalisation des intérêts et exécution provisoire :

o d’une somme de 2 727,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 ;

o d’une somme de 3 005,60 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

o d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

o d’une somme de 2 484 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o des entiers dépens de la présente procédure et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprendront le coût de l’assignation et de la sommation de payer.

Pour un exposé des moyens du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Mme [W] [P], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre ;

o à défaut, rejeter les demandes formées à son encontre ;

o en tout état de cause, condamner le demandeur à lui payer :

? une somme de 330,16 euros au titre du trop-perçu ;

? une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé des moyens de Mme [W] [P], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

o Sur la recevabilité des demandes principales

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Il ressort de cet article qu’il n’appartient pas au juge d’apprécier le bien-fondé des demandes formées pour procéder à leur évaluation monétaire.

En l’espèce, dans son acte introductif d’instance délivré le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble suscité sollicite, à titre principal, la condamnation de Mme [W] [P] au paiement d’une somme de 2 800,09 euros au titre des charges de copropriété impayées, d’une somme de 3 005,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sollicite donc la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme globale de 7 305,69 euros, soit une somme supérieure à celle de 5 000 euros.

Il est inopérant d’interroger au stade de la recevabilité le bien-fondé des demandes portées à l’encontre de Mme [W] [P].

En conséquence, les prétentions principales soutenues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble suscité sont recevables.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 2 727,58 euros et la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 330,16 euros

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il résulte de l’état hypothécaire fourni à la cause que Mme [W] [P] est propriétaire des lots 37 et 63 au sein de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7]. Elle est tenue de ce fait au paiement de leur quote-part de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété verse à l’appui de sa demande :

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2020 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice 2020 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2023 approuvant les comptes pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2025.

Il ressort du décompte fourni à la cause que Mme [W] [P] restent devoir, au 06 février 2025 une somme de 2 727,58 euros.

Néanmoins, il ressort des appels de charges fournis à la cause par le demandeur que le précédant syndic de copropriété a imputé au crédit de la défenderesse une somme de 270 euros le 16 décembre 2020, une somme de 580 euros le 16 décembre 2020, une somme de 2 000 euros le 13 janvier 2021 et une somme de 331 euros le 09 février 2021, soit une somme globale de 3 181 euros.

Ces paiements ne sont pas repris sur le décompte laissant apparaître un solde débiteur de 2 727,58 euros au 06 février 2025.

Or, si le demandeur expose avoir imputé ces paiements sur une dette plus ancienne, il ne justifie pas du bien-fondé de celle-ci, lors même que le montant réclamé est contesté en défense.

Faute d’explications supplémentaires fournies par le demandeur en réponse aux moyens de défenses soulevés, il convient de retenir que le solde de la défenderesse est créditeur d’une somme de 453,42 euros.

Celle-ci réclamant le paiement à titre reconventionnel d’une somme de 330,16 euros au titre d’un trop-payé, il convient d’y faire droit en totalité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS sera condamné à payer à Mme [W] [P] une somme de 330,16 euros, tandis qu’il sera lui-même débouté de ses demandes.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 3 005,60 euros

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, une fois pris en compte les paiements ci-dessus rappelés, il ne peut qu’être remarqué que la défenderesse n’a jamais présenté de solde débiteur au titre de ses charges de copropriété. Ce faisant, les frais de relance qui lui ont été imputés n’apparaissent pas fondés.

En conséquence, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 1 500 euros

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la défenderesse n’étant redevable d’aucun arriéré, le demandeur ne souffre d’aucun préjudice.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. Les défendeurs seront donc condamnés au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 2 727,58 euros formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS à l’encontre de Mme [W] [P] ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 3 005,60 euros formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS à l’encontre de Mme [W] [P] ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 1 500 euros formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS à l’encontre de Mme [W] [P] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS, à verser à Mme [W] [P] la somme de 330,16 euros au titre du trop-versé des charges de copropriété au 06 février 2025 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS, à verser à Mme [W] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 2 484 euros formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet OXIGEN SAS au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE