TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 FEVRIER 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11667 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EPR

N° de MINUTE : 25/00249

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [S] [M] – REAJIR-

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Patricia VASSEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0880

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON,Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [N] est propriétaire du lot 8 au sein d’une résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [I] [N] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 5 940,24 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des articles 37 et 75 de loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

À l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [I] [N], propriétaire de divers lots au sein de la résidence, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [I] [N], s’en rapportant à ses dernières écritures, sollicite du président du tribunal de :

— Juger qu’il réglera au plus tard fin janvier 2025 la somme de 1 950,12 euros au titre des charges 2024

— Enjoindre le syndicat des copropriétaires de lui remettre copie du registre des décisions portant approbation des comptes ou le procès-verbal d’approbation des comptes

— Enjoindre le syndicat des copropriétaires de solliciter le certificat de conformité d’assainissement de l’immeuble

— Lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter des charges 2022 et 2023 pour la somme de 3 990,12 euros

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des articles 37 et 75 de loi du 10 juillet 1991

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Il indique qu’un arrêté de mise en péril l’a empêché de louer son bien, le confrontant à des difficultés financières, accentuées par la crise sanitaire du fait de son statut de commerçant. Il soutient avoir décidé de mettre en vente son bien en 2021, vente empêchée par le fait que le syndic refusait de lui transmettre un certificat de conformité d’assainissement, ne souhaitant pas que la vente se réalise au profit d’une SCI déjà détentrice de 59,09 % des voix. Il ajoute n’avoir pas été convoqué aux assemblées des 24 et 30 mars 2023, qui se sont tenues en son absence. Il ajoute que les charges d’eau ne sont pas facturées au prorata de la consommation contrairement à ce qui avait été voté par l’assemblée générale des copropriétaires, et que les comptes n’ont pas été approuvés.

Le président du tribunal a mis dans les débats sa compétence s’agissant des demandes d’injonction.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, bien que Monsieur [I] [N] fasse état de difficultés liées à l’approbation des comptes ou à la répartition des charges d’eau, il ne sollicite pas, au terme du dispositif de ses conclusions, le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, mais au contraire qu’il lui soit accordé des délais pour s’acquitter des sommes dues.

Le président du tribunal ne pouvant statuer infra petita, Monsieur [I] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 940,24 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 5 145,18 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [I] [N], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [I] [N] verse pour tout élément justificatif un appel de cotisations Urssaf 2024, insusceptible d’éclairer le tribunal sur sa situation financière.

Faute pour Monsieur [I] [N] d’apporter la preuve qu’il serait en capacité d’honorer un échéancier de paiement, il y a lieu de le débouter de sa demande de délais.

Sur la demande d’injonction

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Monsieur [I] [N] sollicite qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de remettre copie du registre des décisions portant approbation des comptes ou le procès-verbal d’approbation des comptes, ainsi que de solliciter le certificat de conformité d’assainissement de l’immeuble.

Ces demandes ne relèvent pas des pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant dans le cadre de la procédure accélérée, qui ne peut que statuer sur la demande tendant à la condamnation au paiement des provisions ou sommes au titre des charges exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-I.

Elles seront dès lors jugées irrecevables.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions des articles 37 et 75 de loi du 10 juillet 1991, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 400 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 5 940,24 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 5 145,18 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Déboute Monsieur [I] [N] de ses demandes de délais de paiement,

— Juge irrecevables les demandes de Monsieur [I] [N] en injonction d’avoir à produire des pièces,

— Condamne Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 400 euros au titre des articles 37 et 75 de loi du 10 juillet 1991

Fait au Palais de Justice, le 18 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON