TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e Lucile PALITTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M. [Y] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04923 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63ZH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [X]

née le 04 Octobre 1997 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-007731 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Lucile PALITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par son père Monsieur [E] [Y], muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 9 février 2024, Mme [I] [M], représentée par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Beanstock, a donné à bail à Mme [Z] [X] un appartement meublé situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] pour un loyer de 710 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

Le 11 septembre 2025, Mme [Z] [X] a été autorisée à faire assigner Mme [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection dans le cadre d’une procédure de référé d’heure à heure.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, Mme [Z] [X] a fait assigner Mme [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de condamnation à :

— faire effectuer les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— lui verser la somme de 1.116,12 euros au titre du règlement de la facture impayée, résultant de la surconsommation de gaz due à la défaillance de la chaudière,

— au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi,

— aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [I] [M] en raison d’un mouvement de grève de la SNCF.

Les parties ont été entendues à l’audience du 9 octobre 2025 à laquelle Mme [Z] [X] était représentée par son conseil, Mme [I] [M] étant représentée par son père.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [Z] [X] réitère les termes de son assignation.

Elle expose que lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, une absence d’entretien de la chaudière depuis deux ans est relevée. Elle soutient que les parties conviennent amiablement de l’intervention d’un tiers, effective au mois de mars 2024. Elle indique l’absence d’eau chaude à compter du mois de novembre 2024, et ce, durant plusieurs mois. Elle fait état du remplacement d’une pièce de la chaudière le 17 juin 2025, en vain, le dysfonctionnement perdurant. Elle ajoute que les radiateurs, alimentés par la chaudière, dysfonctionnent également. Elle explique que ces désordres occasionnent une surconsommation importante de gaz. Elle ajoute qu’en raison d’une facture impayée d’un montant de 1.116,12 euros, elle subit une limitation de sa consommation de gaz.

Elle précise que logement est visé par un arrêté de mise en sécurité, sans interdiction d’occupation, entre les mois de février 2024 et mai 2025. Elle avance que Mme [I] [M] lui est redevable d’une somme d’environ 5.000 euros au titre des loyers versés durant cette période.

Elle fait valoir ses démarches aux fins de tentative de résolution amiable du litige. Elle soutient que Mme [I] [M] refuse d’effectuer les réparations nécessaires, manquant ainsi à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Mme [I] [M], conformément à sa note en défense versée au débat, demande :

— à titre principal, un non lieu à référé en raison de contestations sérieuses,

— à titre subsidiaire, de limiter la provision à valoir sur la facture impayée à la somme de 558 euros et l’astreinte à une somme de 10 euros par jour et de débouter Mme [Z] [X] de sa demande de dommages et intérêts.

Elle estime que les demandes de Mme [Z] [X] ne relèvent pas d’une procédure de référé en raison de contestations sérieuses. Elle fait valoir la délivrance d’un appartement en bon état. Elle conteste tout manquement à ses obligations contractuelles. Elle rappelle que l’entretien de la chaudière incombe au locataire. Elle oppose l’absence de preuve d’un préjudice et d’une privation d’eau chaude. Elle soutient qu’un professionnel procède à l’entretien complet de la chaudière au mois de juillet 2025.

Sur la demande de paiement de la facture d’un montant de 1.116,12 euros, elle oppose l’absence de preuve d’un lien avec un dysfonctionnement de la chaudière. Elle propose néanmoins, à titre subsidiaire, dans une logique de conciliation, de régler la moitié de cette facture.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoyant notamment que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement s’agissant notamment d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail ayant pour objet un appartement meublé d’une surface habitable de 63,90 m2 situé au sein d’un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété dont la période de construction est l’année 1960. Le logement est équipé du gaz individuel pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé au débat. Le logement est donc présumé comme délivré en bon en état de réparations locatives, en application des articles 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du Code civil.

L’entretien annuel de la chaudière relève des réparations locatives en application de l’annexe IV d) du Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives et de l’article X 2. du contrat de bail.

Mme [Z] [X] communique un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz en date du 27 décembre 2022 mentionnant notamment :

— les absences de présentation d’une attestation de contrôle de moins d’un de la vacuité des conduits de fumées et d’un justificatif d’entretien de moins d’un an de la chaudière,

— l’absence d’anomalie.

Il ressort des échanges de courriels avec la mandataire de Mme [I] [M] versés au débat par Mme [Z] [X], qu’elle lui signale un dysfonctionnement du chauffe-eau à la fin du mois de novembre 2024. Elle est avisée dans un courriel du 31 décembre 2024 de l’intervention prochaine d’un artisan.

Mme [Z] [X] ne justifie d’aucune réclamation antérieure. Elle joint des courriels de relance adressés à la mandataire de Mme [Z] [X] les 18 février et 5 mars 2025. Elle explique qu’elle ne peut faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière, inaccessible. Elle ajoute que l’artisan mandaté lors de son entrée dans les lieux avait été confronté à la même difficulté. Cette difficulté est confirmée à la lecture d’un bon d’intervention établi le 17 juin 2025 par un professionnel mandaté par la SAS Beanstock, relevant la nécessité de « supprimer la planche meuble pour accéder à la chaudière » et de remplacer le disconnecteur, sous réserve selon les constats faits lors de la révision.

Sur le dysfonctionnement de la chaudière, elle joint :

— des relevés de consommation ne comportant aucun élément d’identification indiquant une augmentation de la consommation de gaz de 3.043 à 5.848 kilowatt-heure entre les années 2024 et 2025,

— un courriel adressé par la société Edf relatif à une facture de régularisation en date du 17 février 2025 d’un montant de 1.116,12 euros.

Le bon d’intervention du 17 juin 2025 indique au titre du motif de l’intervention « un problème de pression » et une « absence de pression ».

La bailleresse ne justifie pas de l’intervention d’un professionnel au cours du mois de juillet 2025 aux fins d’entretien de la chaudière.

Le changement du disconnecteur de la chaudière, indispensable à la mise en sécurité de cet équipement, incombe à la bailleresse.

L’appareil étant inaccessible, il ne peut être reproché à Mme [Z] [X] sa mauvaise utilisation de même que son absence de d’entretien annuel, la présomption de l’article 1731 du Code civil étant ainsi renversée.

Dès lors, il y a lieu à référé sur la demande de travaux de Mme [Z] [X]. L’obligation de Mme [I] [M] de procéder à ces travaux au titre de son obligation de délivrer un logement décent n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de condamner Mme [I] [M] à les réaliser, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, durant trois mois, s’agissant des travaux suivants :

— permettre l’accessibilité à la chaudière,

— le remplacement du disconnecteur de la chaudière,

— l’entretien de la chaudière comprenant le changement de toute pièce nécessaire à son bon fonctionnement et le cas échéant le changement de la chaudière.

Sur les demandes de paiement de la facture de gaz et de dommages et intérêts

En l’absence de production de la facture dont le paiement est sollicité, la demande sera rejetée, de même que la demande indemnitaire en l’absence de preuve d’un préjudice.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Mme [I] [M] supportera les dépens.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [M] à exécuter sous astreinte de trente euros (30 euros) par jour de retard passé un délai de DEUX MOIS à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants, au sein de l’appartement sis [Adresse 1], dans le [Localité 4] :

— le remplacement du disconnecteur,

— permettre l’accessibilité à la chaudière,

— l’entretien de la chaudière comprenant le changement de toute pièce nécessaire à son bon fonctionnement et le cas échéant le changement de la chaudière ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de TROIS MOIS, à charge pour Mme [Z] [X] à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1.116,12 euros ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du nouveau code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Présidente