TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09222 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYVT

N° de MINUTE : 25/01614

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VALLEE DES ANGES SIS [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société LENOBLE – RIVET, SASU,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [O], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [X] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [G] est propriétaire des lots n°1002 et 2002 de la résidence [16] sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sise [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 15] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE – RIVET, a fait assigner Madame [X] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [X] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] VALLEE [Adresse 12] à [Adresse 11], les sommes de :

1. 6.707,59€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 06 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024

2. 800,47€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024

3. 2500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER Madame [X] [G] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC.

— RAPPELER que 1'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [X] [G], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [X] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [X] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025 et fixée à l’audience du 5 juin 2025, puis renvoyée à l’audience du 22 octobre 2025 en raison du départ du magistrat. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [X] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 octobre 2020, 19 octobre 2021, 17 juin 2022, 4 octobre 2022, 12 décembre 2023 et 18 juin 2024 ayant voté un plan de sauvegarde et les diagnostics afférents et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 30 septembre 2019 à hauteur de 381,76 euros au titre de « Solde au 30/09/2019 », qui n’est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

De surcroît, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire de Madame [G] à l’égard du lot 2002 portant sur un parking, seule la propriété des lots 0002 et 1002 étant démontrée au travers de la matrice cadastrale et de l’avis de mutation du 17 octobre 2018, les sommes sollicitées au titre du lot 2002 seront écartées.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2019 et le 6 août 2024 a été de 31 415,37 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 26 945,06 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 470,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 5 avril 2024, date de la dernière mise en demeure notifiée à Madame [X] [G], sur la somme de 4 210,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 800,47 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 20 octobre 2020.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par Madame [G] des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de relance du 28 février 2020 de 1,05 euros.

De surcroit, le seul contrat de syndic versé en procédure étant celui valable du 1er janvier au 31 décembre 2024, il ne peut être vérifié la nature des frais imputable au seul copropriétaire défendeur ainsi que leur tarification. Il ne pourra en conséquence être fait droit aux demandes suivantes :

les frais de relance du 20 octobre 2020 de 29,08 euros, du 11 février 2022 d’un coût de 1,12 euros et du 2 juin 2022 d’un coût de 1,12 euros,les frais de prélèvement impayé des 23 mars 2021, 16 août 2021, 13 janvier 2021, 17 mars 2022, 20 avril 2022, 13 mai 2022, 17 juin 2022, 31 août 2022, 19 septembre 2022, 10 octobre 2022, 10 novembre 2022, 25 juillet 2023 et 22 septembre 2023 d’un coût unitaire de 12,40 euros,

les frais de mise en demeure du 14 février 2023 de 24 euros,les frais “RAR” du 21 mars 2023 de 5,66 euros,les frais “dossier transmis à l’huissier” du 6 juillet 2023 de 130 euros.

Le contrat de syndic en vigueur à compter du 1er janvier 2024 ne prévoyant pas d’imputer les frais de rejet de prélèvement au seul copropriétaire concerné, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de ces frais en date du 14 février 2024, 22 mai 2024 et 22 juillet 2024 d’un coût unitaire de 13 euros.

En outre, il convient également de déduire les frais de « dossier transmis à l’avocat du 11 avril 2024 » à hauteur de 250 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à cet égard.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer du 21 juillet 2023, à hauteur de 158,24 euros, dont il est justifié.

Madame [X] [G] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 158,24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, Madame [G] n’ayant jamais cessé de procéder à des paiements à l’égard de ses charges, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [G] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sise [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 14] [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE – RIVET, la somme de 4 470,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 4 210,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sise [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 14] [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE – RIVET, la somme de 158,24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE – RIVET, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sise [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 14] [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE – RIVET, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT