TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 11]

N° RG 25/00536 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XKA

Minute : 25/00300

SEINE [Localité 17] HABITAT

Représentant : Maître [V], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [S] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 17] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne [S] ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 10 octobre 2008, l’office public de l’habitat de [Localité 14], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à Mme [S] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 16], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 267,80 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 267 euros.

Le 14 mars 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Mme [S] [R] un commandement de payer la somme en principal de 2321,48€ arrêtée à la date du 9 mars 2023, et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 février 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Mme [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

o de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

o de la condamner au paiement de la somme de 1311,95€ au titre de la dette locative échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’à compter du 1er novembre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et taxes locatives jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs,

o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1065,41€ arrêtée à la date du 14 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et être favorable à l’octroi de délais, suspensifs de la clause résolutoire.

Mme [S] [R], comparante, a indiqué percevoir 3000 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer sa dette par des versements à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a été autorisée à fournir par note en délibéré une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Aucune note n’est parvenue à la juridiction en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 17] par la voie électronique le 5 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 octobre 2008 contient en son article IV.B.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2023, pour la somme en principal de 2321,48 euros arrêtée au 9 mars 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Mme [S] [R] reste devoir la somme de 1065,41 € arrêtée à la date du 14 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Toutefois, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire aux enquêtes réalisées annuellement par le bailleur social pour la somme de 182,88 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance. Le décompte inclut également des frais à hauteur de 20€.

Mme [S] [R] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 862,53 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le bailleur n’est en outre pas opposé pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [S] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

La défenderesse ne justifie pas avoir produit son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs malgré un commandement délivré le 14 mars 2023.

Par conséquent, elle sera enjoint à produire cette attestation au propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Mme [S] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 10 octobre 2008, par l’office public de l’habitat de [Localité 14], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, à Mme [S] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Adresse 15] [Localité 1] sont réunies à la date du 14 mai 2023 ;

Condamnons Mme [S] [R] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 862,53 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mars 2025, terme du mois de février 2025 ;

Autorisons Mme [S] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 € chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [S] [R] portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 16] ;

Autorisons en cas l’expulsion de Mme [S] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [S] [R], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Déboutons en ce cas Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de condamnation à quitter les lieux sous astreinte ;

Condamnons Mme [S] [R] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Enjoignons Mme [S] [R] à communiquer à Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que faute de le faire, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 € par jour de retard à s’exécuter ;

Disons que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Condamnons Mme [S] [R] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mai 2025.

La greffière, Le juge