COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/00184 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHE6

du 14 Février 2025

M. I 25/00122

N° de minute 25/

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 14] situé [Adresse 7]

c/ [C] [R], [Y] [B]

Grosse délivrée

à M^e Thibault POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à M^e Sylvia AH-TOY

EXPERTISE(3)

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATORZE FÉVRIER À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 29 Janvier 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 14] situé [Adresse 7]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET

[Adresse 13]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [C] [R]

[Adresse 17][Adresse 14]”

[Adresse 9]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Sylvia AH-TOY, avocat au barreau de NICE

M. [Y] [B]

[Adresse 18]”

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Sylvia AH-TOY, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Après autorisation présidentielle et suivant exploit de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] a fait assigner Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] devant le juge des référés statuant en référé à heure indiquée par application des dispositions de l’article 485 du code de procédure civile, en demandant, sur le fondement des dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile de :

— ordonner sous astreinte, à Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] de cesser immédiatement, à titre conservatoire, tous les travaux entrepris dans le lot n°38,

— ordonner à Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] de cesser immédiatement, à titre conservatoire, tous les travaux entrepris sur les façades des parties communes et à l’origine d’atteinte à l’harmonie de l’immeuble,

— condamner sous astreinte, Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] d’avoir à remettre les lieux dans leur état d’origine, à savoir en procédant à la dépose de l’agglo ou le coffrage posés sur la façade de l’immeuble,

— ordonner sous astreinte à Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B], de lui communiquer les devis des entreprises intervenues, un justificatif de leur qualification et leur attestation d’assurance ainsi que le plan et le descriptif relatifs aux travaux exécutés,

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec la mission habituelle en la matière,

— condamner Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 6 février 2025 et visées par le greffe, Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que les travaux sont arrêtés jusqu’à la décision à venir,

— juger que l’habillage des colonnes sur le balcon en façade a bien été retiré et les colonnes remises en l’état initial,

— juger que les travaux entrepris ne nécessitent aucune autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et n’affectent aucunement la structure de l’immeuble car ne touche en aucun cas un mur porteur,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les désordres allégués et les travaux entrepris par Madame [C] [R] et Monsieur [Y] [B] ( cf rapport de Monsieur [N]),

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— juger que l’habillage des colonnes sur le balcon en façade a bien été retiré,

— juger recevables et bien fondées leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par le syndicat des copropriétaires en sollicitant qu’il soit ajouté à la mission de l’expert le chef suivant : “ mesurer les préjudices notamment de jouissance ( location retardée, tracas moraux etc…) résultant de l’arrêt des travaux à compter de la date de l’assignation soit le 29 janvier 2025",

Dans tous les cas,

— juger le comportement du syndicat des copropriétaires comme fautif et juger ce comportement comme constitutif d’un abus d’agir “en demande” et être sanctionné sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et l’article 1231-1 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande de cessation de tous les travaux entrepris dans le lot n°38

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que les défendeurs ont entrepris des travaux à l’intérieur de leur lot. Il ressort de la lecture du devis en date du 14 décembre 2024 de la SAS AGD que les travaux prévus comptent notamment la démolition de plusieurs cloisons. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 constate notamment que l’appartement sus-jacent présente plusieurs fissures qui selon sa propriétaire, Madame [H] [W], n’étaient pas là avant les travaux entrepris par les consorts [U].

Il sera relevé que dès le 7 janvier 2025, le syndic a interrogé en vain, les défendeurs sur la nature des travaux qu’ils avaient entrepris en leur rappelant qu’aucune autorisation n’avait été accordée pour des travaux structurels. Il leur a été demandé en vain, de communiquer le rapport de l’ingénieur structure et de la maîtrise d’oeuvre. Il leur a été proposé un rendez-vous pour en discuter, rendez-vous auquel ils ne se sont pas rendus ni personne pour eux.

Dans son procès-verbal de constat du 17 janvier 2025, le commissaire de justice mentionne qu’il a échangé avec Monsieur [A] [J] de l’entreprise AGD en charge des travaux qui lui a indiqué que la chape de l’appartement avait été retirée et qu’une nouvelle chape devait être posée. Monsieur [J] a également indiquée que les portes devaient être surélevées en hauteur de vingt centimètres et que pour ce faire la partie du mur située au-dessus des portes actuelles devait être démolie. Or il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que les planchers constituent des parties communes. Par ailleurs le rehaussement de la chape peut engendrer une surcharge des planchers et affecter la solidité de l’immeuble.

En conséquence, compte-tenu de l’urgence, il convient d’ordonner sous astreinte et selon les modalités définies dans le dispositif aux consorts [B]- [R] de cesser immédiatement, à titre conservatoire, tous les travaux entrepris dans le lot n°38.

Sur la demande de cessation de tous les travaux entrepris sur les façades des parties communes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 mentionne que depuis la voie publique, on constate que les poteaux situés sur l’avant dernier balcon de la rangée de gauche correspondant à l’appartement des défendeurs, ne sont pas identiques à tous les autres. En effet, il est relevé que les deux poteaux présents sur ce balcon ont été recouverts d’agglo.

Néanmoins, les défendeurs produisent des photographies datées du 3 février 2025 qui établissent que les travaux de remise en état des deux poteaux du balcon ont été réalisés.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] qui est devenue sans objet, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] produit notamment le procès-verbal du constat de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 qui mentionne l’existence de fissures apparues postérieurement aux travaux entrepris par les consorts [U] dans l’appartement sus-jacent selon sa propriétaire.

La lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différent opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera fait droit.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de communication des devis des entreprises intervenues, un justificatif de leur qualification et leur attestation d’assurance ainsi que le plan et le descriptif relatifs aux travaux exécutés :

Le devis de la SAS AGD a été produit dans le cadre de la présente instance. Il n’est pas démontré ni même allégué que d’autres entreprises seraient d’ores et déjà intervenu sur le chantier des consorts [U]. Il n’est pas non plus établi qu’un plan et descriptif relatifs aux travaux exécutés soient détenus par les défendeurs. Il n’est pas précisé par le demandeur ce qui l’entend par “justificatif de leur qualification”. Par contre, il est obligatoire pour l’entreprise AGD d’être couverte par une assurance. Dans le cadre de ce litige, le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt à se voir communiquer l’attestation d’assurance de la SAS AGD qui pourra notamment être appelée ultérieurement à participer aux opérations d’expertise. En conséquence, il convient d’ordonner sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, aux consorts [U] de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], l’attestation d’assurance de la SAS AGD et de débouter le demandeur pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U] qui succombent partiellement seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra, mais dès à présent, vu l’urgence,

ORDONNONS aux consorts [B]- [R] de cesser immédiatement, à titre conservatoire, tous les travaux entrepris dans le lot n°38 et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de quatre mois,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [D] [I], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 11] et demeurant :

[Adresse 10]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux, à [Adresse 15] ([Adresse 2]) [Adresse 6], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; leurs avocats avisés

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats;

* vérifier la réalité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats ; les décrire ;

* décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition ;

* rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

* donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis et donner son avis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 14 avril 2025 , la somme de 4000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

DISONS que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe au plus tard le 14 octobre 2025 à moins qu’il ne refuse sa mission ;

DISONS qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande;

DISONS que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

DISONS que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

INFORMONS l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

DISONS qu’à tout moment les parties pourront saisir le juge chargé du contrôle des expertises afin de lui demander conjointement la suspension des opérations d’expertise le temps pour elles de mettre en œuvre une médiation conventionnelle ;

DISONS qu’à défaut de pré-rapport, l’expert organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

DISONS qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ;

DISONS que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et DISONS que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

DISONS que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

ORDONNONS aux consorts [U] de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], l’attestation d’assurance de la SAS AGD et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de quatre mois,

CONDAMNONS les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS les consorts [U] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS