COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DE REOUVERTURE DES DEBATS

DU 25 NOVEMBRE 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 21/07380 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VPNH

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/01494

DEMANDEUR

SARL VAL DISTRIB

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 87

C/

DEFENDEURS

Madame [P] [N] veuve [F], venant aux droits de son époux [M] [F] décédé le 4 février 2022

[Adresse 7]

[Localité 3] (ISRAEL)

représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0794

Madame [T] [F] épouse [R], venant aux droits de Monsieur [W] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3] ISRAEL

représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Monsieur [K] [C] [F], venant aux droits de Monsieur [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4] ISRAEL

représenté par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement avant dire droit, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2010, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [N] ont donné à bail commercial à la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB, des locaux à usage de commerce de produits alimentaires et de toutes autres marchandises vendues habituellement en supermarché, ainsi que toutes les activités connexes et complémentaires, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5] (93), constituant les lots 33 et 37 du règlement de copropriété et ce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 pour expirer le 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 63.000 €.

Par exploit d’huissier du 13 novembre 2018, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] ont donné congé à la SNC [Localité 5] DISTRIB à effet du 30 juin 2019, avec offre de renouvellement du bail au prix de 68.000 € HT et HC.

Par acte sous seing privé du 7 mai 2010, Monsieur [W] [F] et Madame [H] [F] ont donné à bail commercial à la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB, des locaux à usage de commerce de produits alimentaires et de toutes autres marchandises vendues habituellement en supermarché, ainsi que toutes les activités connexes et complémentaires, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5] (93), constituant les lots 32 et 36 du règlement de copropriété et ce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 pour expirer le 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 70.000 €.

Par exploit d’huissier du 13 novembre 2018, Monsieur [K] [F] et Madame [T] [F], venant aux droits de Monsieur [W] [F] et Madame [H] [F], ont donné congé à la SNC [Localité 5] DISTRIB à effet du 30 juin 2019, avec offre de renouvellement du bail au prix de 75.000 € HT et HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin février 2021, la société VAL DISTRIB, a notifié à Monsieur [M] [F], Madame [P] [F], Monsieur [K] [F] et Madame [T] [F] (ci-après les consorts [F] ou les bailleurs) un mémoire en fixation du loyer commercial préalable au terme duquel elle a sollicité la fixation du montant du loyer annuel de renouvellement à la somme de 70.000 € en principal HT et HCles deux baux, évoquant une unicité des baux constituant un ensemble indivisible.

Suivant exploit d’huissier du 10 août 2021, la société VAL DISTRIB a fait assigner les consorts [F] devant le juge des loyers commerciaux.

Monsieur [M] [F] est décédé le 4 février 2022.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandé avec accusé de réception le 2 mars 2022, la société VAL DISTRIB a demandé, à titre principal, au juge des loyers de fixer le loyer annuel renouvelé à compter du 30 juin 2019 à la somme de 70.000 € HT et HC concernant les deux baux à effet des 7 mai 2010 et du 18 mai 2010 en raison de l’unicité de ces derniers qui constituent un ensemble indivisible et de dire que ces loyers ne portent pas intérêts. Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, elle a sollicité le maintien du montant du loyer provisoire au loyer tel que fixé actuellement.

Les consorts [F] se sont constitués. Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 novembre 2021, ils ont sollicité du juge des loyers commerciaux le débouté de la société VAL DISTRIB de toutes ses demandes, fins et conclusions et la fixation du loyer de renouvellement au 30 juin 2019 pour les locaux occupés par la société VAL DISTRIB à la somme de 68.800 € HT HC pour le bail portant sur les lots 32 et 36 et à la somme de 68.800 € HT HC pour le bail portant sur les lots 33 et 37. Subsidiairement, si une expertise judiciaire devait être ordonnée, ils ont sollicité le maintien pour chacun des deux baux du loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer en cours.

Par jugement du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise et a dit que pendant le cours de l’instance, la société VAL DISTRIB serait redevable du paiement des loyers échus au prix ancien. Il a réservé les autres demandes.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 mars 2025, la société VAL DISTRIB a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

A titre principal :

Voir ordonner tel Expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission celle fixée dans le jugement du 10 mai 2022, imposant au technicien de :

0 Fixer le montant de la valeur locative du loyer renouvelé dans la mesure où il n’a pas tenu compte de l’unicité de deux baux portant respectivement sur les lots 32 et 36 d’un côté, et 33 et 37 de l’autre

Dans l’attente de nouvelles conclusions expertales,

Fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 30 juin 2019 pour les deux baux en raison de leur unicité, en raison de leur unicité, à la somme globale et unitaire de 70 000 € hors taxes hors charges, en fonction de la valeur locative pour une surface totale de 304,08 ml

Dire que les loyers ne porteront pas intérêts

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le Tribunal devant néanmoins considérer qu’il y a bien deux baux :

Voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 70 000 € sur la base de 230 € du m² pour l’ensemble des deux baux

A titre infiniment subsidiaire,

Dans le cas où le Tribunal devait néanmoins considérer qu’il convient de distinguer les deux baux, en vertu du principe selon lequel lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafond, le preneur est tout à fait en droit de demander le bénéfice de cette valeur locative, voir fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2019, à un montant correspondant à la valeur locative, soit :

o pour les lots 33 et 37 à 55 200 € annuels

o pour les lots 32 et 36 à la somme de 58 600 € annuels

toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées

Et y ajoutant,

Débouter Madame [N] des demandes contenues dans son mémoire signifié le 27 novembre 2024, fins et conclusions

Dire et juger que l’unicité des deux baux exige de voir fixer la valeur locative pour l’ensemble des locaux

Dire que concernant le calcul de la surface, seuls doivent être pris en considération les critères retenus par l’Expert dans son rapport, conformes à ceux admis par la Charte de l’Expertise

En conséquence,

Débouter Madame [N] de sa demande aux fins de voir fixer la superficie pondérée à 147,75 m2

Débouter Madame [N] de sa demande de voir fixer le m2 pondéré à la somme de 500 €

Débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Dans l’attente de l’expertise, fixer le montant du loyer à la somme de 70 000 € annuels

Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes du dernier mémoire de Madame [P] [N] veuve [F], notifié par lettre recommandée avec avis de réception les 9 et 26 mars 2025, il est demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

Débouter la société VAL DISTRIB de sa demande afin d’obtenir le renouvellement d’un unique bail pour les locaux loués au motif qu’il existerait une unité d’exploitation alors qu’il y a deux baux distincts, deux propriétaires distincts et que le tribunal dans son jugement du 10 mai 2022 a demandé à l’expert de ventiler les loyers de renouvellement entre les lots n°32 et n°36 d’une part, et les lots n°33 et n°37 d’autre part.

Débouter la société VAL DISTRIB de sa demande de nouvelle expertise.

Débuter la société VAL DISTRIB de sa demande en fixation du loyer de renouvellement pour les deux baux sur la base de 70 000 € HT et HC.

La débouter de toutes autres demandes.

Fixer le loyer de renouvellement pour les lots de copropriété n°33 et 37 appartenant à Mme [P] [N] veuve [F] sur la base annuelle de 72 145,50 € HT et HC, montant du loyer plafonné l’expert n’ayant pas relevé de modification des facteurs locaux de commercialité et ayant retenu la bonne commercialité des locaux au regard de leur emplacement et de leur situation [Adresse 6], artère particulièrement commerçante à [Localité 5]

A titre subsidiaire,

Fixer le loyer de renouvellement sur la base du loyer actuel soit 68 000 € HT et HC

Condamner la société VAL DISTRIB au paiement de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 mars 2025, Madame [T] [F] épouse [R] et Monsieur [K] [C] [F] ont demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

DEBOUTER la société VAL DISTRIB de toutes ses demandes, fins et conclusions

DEBOUTER la société VAL DISTRIB de sa demande de nouvelle expertise

FIXER le loyer en renouvellement au 30 juin 2019 pour les lots 32 et 36 appartenant à Madame [T] [F] et de Monsieur [K] [F] occupés par la société VAL DISTRIB désignés ci-avant :

— à la somme de 76.052,92 € /an HT/HC pour le bail portant sur les lots 32 et 36

DIRE qu’il y a lieu de procéder au réajustement du dépôt de garantie

CONDAMNER la société VAL DISTRIB à payer aux bailleurs [F] – [R] et aux bailleurs [F] – [N] le solde des loyers dû depuis le 30 juin 2019

Subsidiairement,

FIXER le loyer en renouvellement au 30 juin 2019 pour les lots 32 et 36 appartenant à Madame [T] [F] et de Monsieur [K] [F] occupés par la société VAL DISTRIB désignés ci-avant :

— A la somme de 68.800 € / an HT HC pour le bail portant sur les lots 32 et 36

En tout état de cause

CONDAMNER la société VAL DISTRIB à payer Madame [T] [F] et Monsieur [K] [F] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER enfin aux entiers dépens de l’instance

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes formées par les parties dans leurs derniers mémoires respectifs traduisant leur désaccord sur la nature des baux objets de la présente instance. La société VAL DISTRIB considère en effet qu’en raison de l’unicité des baux, il convient d’apprécier la valeur locative au regard de la totalité des surfaces concernées tandis que les consorts [F] estiment que s’il existe une unicité d’exploitation, les baux eux-mêmes sont distincts et qu’il y a donc lieu de ventiler les loyers entre les lots 32 et 36 d’une part, et les lots 33 et 37 d’autre part.

Or, en application des dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace, tandis que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes portant sur la fixation du loyer.

Dès lors, les parties s’opposant sur la nature de leurs baux et conditionnant leurs demandes respectives de fixation du loyer en renouvellement au regard de leur interprétation respective des contrats de bail conclus les 7 et 18 mai 2010, il convient de mettre dans les débats la compétence du juge des loyers commerciaux à l’égard de cette question. A toutes fins utiles, il sera rappelé que si le juge des loyers commerciaux a abordé ce point en motivation de son jugement avant dire droit du 10 mai 2022, il ne l’a pour autant pas tranché, ainsi que le fait apparaître le dispositif de cette décision qui ne comporte aucune mention à cet égard.

Au surplus, il apparaît également que les parties sollicitent la fixation d’un loyer en renouvellement au 30 juin 2019 et ce, alors qu’en donnant congé à la société Locanor au 30 juin 2019 par exploits du 13 novembre 2018, le point de départ des baux en renouvellement correspond au 1er juillet 2019.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de formaliser leurs observations quant à la compétence du juge des loyers commerciaux pour trancher les demandes portant sur la nature de leurs baux ainsi que sur la date de renouvellement des baux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Statuant publiquement, par jugement avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny du 27 janvier 2026 à 14h00 (chambre du conseil n°1 à l’immeuble l’Européen) afin que les parties puissent formaliser leurs observations quant à la compétence du juge des loyers commerciaux à l’égard du différent les opposant sur la nature de leurs baux ainsi qu’à l’égard de la date de renouvellement des baux ;

Dit que le présent jugement vaut convocation des parties à l’audience.

Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT