TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04199

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPUM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[Z] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEREUR :

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Madame [W] [L], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [I],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2016, l’OPH HABITAT [Localité 10], devenu depuis l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation n°48, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 444,02 euros et une provision sur charges mensuelle de 131,37 euros.

Le 26 juillet 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement en cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.437,60 euros, ainsi qu’aux paiements des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [W] [L], chargée judiciaire contentieux, valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.295,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 220 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan d’apurement signé avec la locataire.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié à étude le 14 octobre 2024, Madame [Z] [I] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 septembre 2016 contient une clause résolutoire (article 9. Résiliation de plein droit du présent engagement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.750,19 euros a été signifié le 26 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [I] n’a rien réglé dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Madame [Z] [I] reste devoir la somme de 5.295,89 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction du paiement de 1.000 euros réalisé le 17 mars 2025 par la locataire.

Madame [Z] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.295,89 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte-tenu du plan d’apurement signé par les deux parties, démontrant la capacité de la locataire à solder la dette locative, et du versement de la somme de 1.000 euros avant l’audience, permettant le règlement du loyer courant, Madame [Z] [I] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 220 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion de Madame [Z] [I], seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Z] [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets, la locataire conservant le bénéfice du délai de deux mois en l’absence de preuve de sa mauvaise foi à ce stade. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Madame [Z] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2016 entre l’OPH HABITAT [Localité 10], devenu l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, et Madame [Z] [I] concernant un appartement à usage d’habitation n°48, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.295,89 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025) ;

AUTORISONS Madame [Z] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 220 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE de sa demande visant à l’expulsion immédiate de Madame [Z] [I] ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [I] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,