RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00885 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUY

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à : [Z] [Q] [U] [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] SOCIETE GERER IMMOBILIER REUNION

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [Q] [U] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Z] [Q] [U] est propriétaire d’un appartement (lot n° 00829) et d’un parking (lot n° 1029) au sein de la [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (SARL LOGER) a fait assigner Monsieur [R] [Z] [Q] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  2.863,14 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’audience, outre la capitalisation des intérêts,

—  276,91 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire au jour de l’audience,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à la date du 2 mars 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et indiqué qu’il communiquera au tribunal, par note en délibéré, le montant actualisé de la créance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] fait valoir que Monsieur [R] [Z] [Q] [U] ne répondait plus aux appels de fonds.

Monsieur [R] [Z] [Q] [U], cité à personne, n’a pas comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 16 mars 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a précisé les demandes du syndicat des copropriétaires, à savoir, 1.048,71 euros au titre des charges échues et provisions impayées avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de la mise en demeure, 276,91 euros au titre des frais de recouvrement, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— le mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois du 9 octobre 2023 au 8 octobre 2025,

— les convocations aux assemblées générales des 23 août 2023,29 août 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2023, 19 septembre 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel des exercices suivants et des provisions pour travaux,

— les appels de fonds pour les années 2023 à 2025,

— la mise en demeure du 18 juin 2024,

— la mise en demeure du 24 septembre 2024

— le décompte arrêté au 1er juillet 2025.

— le décompte actualisé arrêté au 3 mars 2026.

A l’examen du décompte actualisé arrêté au 3 mars 2026, après déduction des frais, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] est établie et fondée pour un montant de 1.048,71 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [Z] [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], la somme de 1.048,71 euros, au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 3 mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

— les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectués au profit de ce copropriétaire.

— les honoraires du syndic aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L.1333-29-1 et L.1334-2 du code de la santé publique et aux articles L.129-2 et L.511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Les frais de « contentieux » ou « transmission dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la somme de 100 euros imputée au débit du compte du copropriétaire au titre des frais de « constitution dossier avocat » ne constitue pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] justifie les frais de recouvrement à hauteur de 176,91 euros, somme au paiement de laquelle Monsieur [R] [Z] [Q] [U] sera condamné au titre des frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] dès l’acte introductif d’instance du 29 septembre 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sera dès lors ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il appert à la lecture du décompte produit que Monsieur [R] [Z] [Q] [U] n’a pas réglé ses charges de copropriété du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025.

La reprise du paiement des charges de copropriété à compter du 2 octobre 2025, ne permet pas d’occulter les manquements répétés de Monsieur [R] [Z] [Q] [U] à son obligation de régler les charges de copropriété lors des appels de fonds, ce qui a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et obligé les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice direct distinct de celui causé par le simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation au syndicat des copropriétaires d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [Z] [Q] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Une indemnité de 400 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 1.048,71 euros arrêtée au 3 mars 2026, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de la mise en demeure,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 176,91 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] [Q] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] [Q] [U] au paiement aux dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, Magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE