Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 31 juillet 2025, n° 25/04351

TJ Bobigny 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l'impayé des loyers.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée par la résiliation du bail et l'occupation indue du bien.
Accepté
Reconnaissance de la dette
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas contesté le montant de la dette et ont reconnu leur obligation de paiement.
Accepté
Préjudice subi par le bailleur
La cour a jugé que l'indemnité mensuelle d'occupation était justifiée pour réparer le préjudice subi par le bailleur.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que les défendeurs, étant les parties perdantes, devaient supporter les dépens.
Accepté
Dépenses engagées pour le litige
La cour a jugé que la demande était fondée et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 31 juil. 2025, n° 25/04351
Numéro(s) :	25/04351
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	12 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie FEUGNET
Parties :	S.A. CDC HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/04351 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AOF

Minute : 25/00339

S.A. CDC HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

Madame [Y] [V]

Monsieur [S] [M]

Copie exécutoire :

Maître Nathalie FEUGNET

Copie certifiée conforme :

Madame [Y] [V]

Monsieur [S] [M]

Le 31 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 3]

Représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [V]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [M]

[Adresse 2]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 mai 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 423,04 € et 219,78 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 1er avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 20 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – représentée par Maître [K] [D] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] ; et de condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] au paiement de la somme actualisée de 3.181,15 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges locatives, d’une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société CDC HABITAT SOCIAL consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 3.181,15 €.

Monsieur [S] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit mensuellement 1.600 €. Madame [Y] [V] perçoit mensuellement 1.500 €. Ils ont trois enfants à charge.

Bien que citée à sa personne, Madame [Y] [V] ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 9 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.145,78 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.011,32 € à la date du 13 mai 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 4 des conditions générales du contrat de bail.

Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [S] [M] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.011,32 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (18 décembre 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, de l’accord de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière des défendeurs et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] seront condamnés in solidum à verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.011,32 € (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] soient condamnés in solidum à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,