TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/01195

N° Portalis 352J-W-B7F-CTV6J

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. RENOMA INVEST

[Adresse 1]

[Localité 12]

S.C.I. MR

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentées par Maître Véronique BEAUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0427

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ISAMBERT THÉÂTRE

[Adresse 13]

[Localité 11]

représenté par Maître Philippe LECUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0470

Décision du 21 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/01195 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTV6J

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI MR est propriétaire au sein de cet immeuble du lot 54 situé au premier étage relié au lot 53, situé en rez-de-chaussée, par un escalier intérieur, le tout étant donné à bail à la société Renoma Star pour son activité commerciale.

La SAS Renoma Invest est propriétaire au sein de ce même immeuble du lot 55, constitué d’un appartement bourgeois, situé au 1er étage du même immeuble, contiguë au lot 54.

Cette dernière a informé le syndic de sa volonté de louer le lot 55 à la société Renoma Star, sous réserve d’effectuer des travaux nécessitant le percement d’un mur et affectant les parties communes pour procéder à une ouverture entre les lots 54 et 55, et ce en accord avec la société MR.

Lors d’une assemblée générale extraordinaire tenue le 1er octobre 2020, les copropriétaires ont rejeté à la majorité des voix les résolutions reprenant les demandes de travaux de la société Renoma Invest et de la SCI MR.

Contestant ces décisions de refus de l’assemblée générale, par acte d’huissier délivré le 21 janvier 2021, la société Renoma Invest et la SCI MR ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, afin d’obtenir une autorisation judiciaire pour effectuer lesdits travaux d’amélioration. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/01195.

Décision du 21 Janvier 2025

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N° RG 21/01195 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTV6J

Lors d’une deuxième assemblée générale extraordinaire convoquée le 17 juin 2021, les copropriétaires ont rejeté à la majorité des voix la résolution reprenant les demandes de travaux de la société Renoma Invest et de la SCI MR.

L’injonction donnée aux parties lors de l’audience de mise en état du 13 octobre 2021 de recourir à un médiateur n’a pas abouti.

Contestant la décision de l’assemblée générale, par acte d’huissier délivré le 02 septembre 2021, la société Renoma Invest et la SCI MR ont à nouveau assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux mêmes fins d’obtention d’une autorisation judiciaire de travaux. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/11277.

Lors de l’audience de mise en état du 09 mars 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances, l’affaire se poursuivant sous le numéro RG 21/01195.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, les sociétés RENOMA INVEST et MR demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’assemblée générale extraordinaire du 1er octobre 2020

Vu l’assemblée du générale extraordinaire du 17 juin 2021

— DIRE ET JUGER que les travaux, dont l’autorisation était sollicitée, consistants dans la création d’une baie de communication dans le mur porteur entre les lots 54 et 55, sont conformes à la destination de l’immeuble, ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires et constituent des travaux d’amélioration ;

En conséquence,

— AUTORISER les sociétés RENOMA INVEST et la SCI MR à procéder à ces travaux aux conditions techniques énoncées par le compte rendu de M. [U], joint à la convocation de l’assemblée générale du 17 juin 2021 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à la société RENOMA INVEST la somme de 24.000 € de dommages intérêts par trimestre à compter de la date de l’assemblée générale et ce jusqu’à la décision à intervenir pour préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à chacune des sociétés RENOMA INVEST et la SCI MR 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— DISPENSER les sociétés RENOMA INVEST et SCI MR de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 25 b et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation,

Vu le règlement municipal de la Mairie de [Localité 15], issu des précédent articles,

Vu le règlement de copropriété,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

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Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— PRONONCER que les 13eme et 14eme résolutions de l’assemblée générale du 1er octobre 2020, puis la 15éme résolution de l’assemblée générale du 17 juin 2021, ont été adoptées à la majorité absolue des copropriétaires, en respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble du [Adresse 4],

— DECLARER les requêtes de la SAS RENOMA INVEST et de la SCI MR par assignation du 21 janvier 2020 et du 2 septembre 2021 mal fondées en droit, formulées sans respect du règlement de copropriété, de la destination de l’immeuble du [Adresse 4] et du règlement municipal de la mairie de [14],

En conséquence,

— REJETER l’intégralité des demandes de la SAS RENOMA INVEST et de la SCI MR par assignation du 21 janvier 2020, et du 2 septembre 2021 à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

— CONDAMNER la SAS RENOMA INVEST et la SCI MR, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS RENOMA INVEST et la SCI MR aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 699 du code de procédure civile. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisés, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 06 novembre 2024, a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Relevons à titre liminaire que la demande de jonction formée par les sociétés demanderesses aux termes de leurs dernières écritures n’a plus d’objet dès lors que le juge de la mise en état a déjà procédé à une telle mesure d’administration judiciaire par ordonnance précitée du 09 mars 2022.

Sur les demandes de « déclarer », de « prononcer » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale de la société Renoma Invest et de la société MR d’autorisation judiciaire de travaux

Les sociétés RENOMA INVEST et MR soulignent à titre liminaire être recevables à agir sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, s’étant vus opposés à deux reprises un refus de l’assemblée générale, désormais définitifs.

Les sociétés demanderesses soutiennent que les conditions d’application de cet article précité sont réunies en ce que les travaux litigieux, consistant « en la création d’une baie de communication dans le mur porteur séparant les lots 54 et 55 » dans l’axe de la pièce et à une distance suffisante de la façade, ne présentent ni difficulté technique, ni risque pour la structure de l’immeuble, et ne contreviennent pas aux droits des autres copropriétaires.

Elles soutiennent également que ces travaux d’ouverture, envisagés entre le lot 55 à destination bourgeoise et le lot 54 à destination commerciale, ont pour seul objectif de permettre une circulation plus aisée entre les deux lots, tout en conservant le lot 55 à usage d’habitation, conformément au règlement de copropriété de l’immeuble, et en déduisent qu’il n’y aurait dès lors aucune atteinte à la destination de l’immeuble.

En réponse aux moyens adverses sur ce point, les sociétés demanderesses estiment que le syndicat des copropriétaires procède à une mauvaise interprétation du règlement de copropriété, qui n’oblige pas un copropriétaire à modifier la destination de son lot en cas de réunion, d’une part, et précisent qu’en toute hypothèse leur intention étant de conserver le lot 55 à usage d’habitation, l’exigence du syndicat des copropriétaires d’obtenir une autorisation administrative en vue d’un changement de destination porte atteinte à leur droit de jouissance de leurs parties privatives, d’autre part.

Enfin, les sociétés RENOMA INVEST et MR font valoir que les travaux envisagés constituent des travaux d’amélioration dans la mesure où ils permettront de circuler plus aisément entre le lot 55 et le lot 54, sans passer par l’escalier extérieur et commun, évitant des désagréments à la copropriété.

Elles précisent qu’en cas de besoin le tribunal peut subordonner son autorisation à la condition de ne pas utiliser le lot 55 à usage commercial.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose aux travaux querellés aux motifs qu’ils portent atteinte à la destination de l’immeuble, d’une part, et qu’ils ne constituent pas des travaux d’amélioration au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut ainsi d’abord des termes du règlement de copropriété qui prévoit que " les appartements … ne pourront être occupés que pour une habitation bourgeoise ", et que

«  les appartements du 1er étage… pourront être adjoints à des locaux commerciaux, sous réserve par l’acquéreur d’obtenir les autorisations nécessaires par les pouvoirs publics pour changement de destination."

Il soutient que les travaux sollicités ont pour objet de réunir un local à usage d’habitation et un local à usage commercial, au bénéfice de sociétés commerciales, ce qui permet de considérer qu’in fine le lot 54 va être employé à des fins commerciales, et en déduit que la modification sollicitée ne saurait être autorisée avant l’obtention d’une autorisation administrative assortie du paiement d’une compensation conformément au règlement municipal de la mairie de [Localité 15].

Il conteste par ailleurs le caractère d’amélioration des travaux litigieux, relevant que le lot 54, à usage d’habitation, est d’ores et déjà desservi par l’escalier principal de l’immeuble.

******************

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 4 que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal à exécuter tous travaux d’amélioration.

Le juge doit vérifier si le refus opposé par l’assemblée générale repose sur des motifs légitimes ou s’il constitue un abus de droit ou de majorité justifiant une autorisation judiciaire.

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251), outre enfin qu’ils ne doivent pas avoir été entrepris avant l’obtention de l’autorisation sollicitée judiciairement (Civ. 3ème, 17 juin 2003, notamment).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Sur ce,

Relevons à titre liminaire que la condition d’application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 liée à un refus préalable de l’assemblée générale des travaux litigieux est remplie, au regard des deux refus successifs opposés par les assemblées des 1er octobre 2020 et 17 juin 2021, ce qui n’est au demeurant pas contesté.

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en son article 5 (page 31 dudit règlement) :

«  Occupation

Décision du 21 Janvier 2025

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(…)

Les appartements et les chambres de personnel ne pourront être occupés que pour une habitation bourgeoise et par des personnes de bonne vie et mœurs.

Toutefois :

En ce qui concerne les appartements du rez-de-chaussée et du premier étage, ils pourront être adjoints à un des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, sous réserve par l’acquéreur d’obtenir les autorisation nécessaires par les Pouvoirs Publics pour changement de destination des lieux, s’il y a lieu, et à la condition expresse que l’accès de cet étage ne pourra avoir lieu, pour la clientèle, que par un escalier intérieur reliant la boutique au premier étage. (…) ".

Il s’évince de la lecture de cette clause que la destination de l’immeuble est mixte, d’occupation principalement bourgeoise mais avec des activités commerciales autorisées pour certains lots du rez-de-chaussée, désignés dans l’état descriptif de division comme des « boutiques ».

Il s’en évince également que la réunion de lots du premier étage avec ceux du rez-de-chaussée, à usage de boutique, est possible sous réserve d’obtention des autorisations administratives idoines, si cela entraîne un changement d’usage dudit lot du premier étage.

Or, en l’espèce, il ressort des éléments des débats que le projet d’ouverture proposé par les sociétés RENOMA INVEST et MR concerne les lots 54 et 55 situés tous deux au premier étage de sorte qu’il ne s’agit pas de l’hypothèse prévue par la clause du règlement de copropriété précitée.

En outre, s’il doit quand même être tenu compte du fait, non contesté, que le lot 55 est lui-même relié à un lot commercial du rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires, s’il le prétend, ne produit aucune pièce de nature à établir de façon certaine que les travaux d’ouverture envisagés entraîneraient nécessairement un changement d’usage du lot 54 au profit d’un usage commercial.

S’il est exact que dans un écrit du 29 janvier 2020 émanant de la société MR à l’attention du syndic, celle-ci a indiqué que la société RENOMA STAR « pourra ainsi disposer d’un espace supplémentaire pour son activité », elle a également précisé que le but était de « pouvoir circuler librement de l’espace commercial vers l’appartement sans avoir à utiliser les parties communes », ce que la société RENOMA INVEST a par ailleurs également indiqué dans son écrit daté du même jour.

Dans un écrit postérieur du 02 juin 2021, la société RENOMA INVEST a confirmé au syndic que « pour le moment aucun changement de destination n’est envisagé ».

Le fait allégué par le syndicat des copropriétaires que les sociétés demanderesses aient chacune un objet commercial ne saurait suffire à caractériser le prétendu changement d’usage du lot 54 subséquent à la réalisation de l’ouverture litigieuse.

Il en est de même quant à l’absence de production d’un bail afférent audit lot, les sociétés RENOMA INVEST et MR n’ayant en toute hypothèse pas à pallier la carence probatoire du syndicat des copropriétaires quant à ce point d’un prétendu changement d’usage dudit lot.

Décision du 21 Janvier 2025

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Ainsi et dans ces conditions, aucune atteinte à la destination de l’immeuble n’est établie.

S’agissant du caractère d’amélioration des travaux, ce point ne saurait être contesté utilement dès lors que l’ouverture créée permettra, comme l’avancent les sociétés demanderesses à juste titre, une circulation directe entre les lots, sans avoir recours à l’escalier extérieur, partie commune.

Enfin, il est établi par les éléments du dossier et n’est pas contesté que ce projet est compatible avec la structure de l’immeuble et ne constitue aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il doit être fait droit à la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par les sociétés RENOMA INVEST et MR, les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 étant réunies et le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucun moyen pertinent venant justifier du refus de l’assemblée générale.

Ces travaux devront être réalisés dans les règles de l’art, conformément aux préconisations de l’architecte M. [U], le tout comme précisé infra au dispositif.

Sur la demande additionnelle indemnitaire de la société Renoma Invest

Affirmant avoir acquis le lot 55 dans le seul but de donner à bail à la société RENOMA STAR, déjà locataire du lot 54, avec la condition préalable de la réunion des lots, la société RENOMA INVEST soutient que le refus de ces travaux par l’assemblée générale a mis fin audit projet locatif et lui a causé un préjudice de jouissance consistant en la perte des loyers qu’elle aurait dû percevoir.

Elle demande ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 24.000 € par trimestre à compter du jour de la décision de l’assemblée générale.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette prétention indemnitaire, soulignant l’absence de caractérisation par l’intéressée du prétendu préjudice dont elle sollicite réparation, et soulignant qu’en tout état de cause le lot 54 peut être occupé par tout preneur quelconque.

******************

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Si elle le prétend, la société RENOMA INVEST ne produit au débat aucun élément de nature à caractériser le prétendu préjudice dont elle réclame l’indemnisation, que ce soit dans son principe ou dans son quantum.

Par conséquent sa prétention indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens ainsi qu’à payer à chacune des sociétés demanderesses une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés RENOMA INVEST et MR seront en outre dispensées de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

AUTORISE la SAS Renoma Invest et la SCI MR à procéder aux travaux consistant dans la création d’une baie de communication dans le mur porteur entre les lots 54 et 55 de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème, selon les conditions techniques énoncées par le compte rendu de M. [U] daté du 25 novembre 2019 et joint à la convocation de l’assemblée générale du 17 juin 2021,

DEBOUTE la SAS RENOMA INVEST de sa prétention indemnitaire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SAS RENOMA INVEST une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI MR une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens,

DISPENSE la SAS Renoma Invest et la SCI MR de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 21 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente