TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08652 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53YN

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE

La société HÉNÉO (anciennement dénommée LERICHEMONT)

Société par Actions Simplfiée dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08652 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53YN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 octobre 2017, la SAS LERICHEMONT aux droits de laquelle vient la SAS HÉNÉO a donné à bail à M [O] [Y] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 397, 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS HÉNÉO a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 1581, 81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 juillet 2024.

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner M [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours suivant la notification de la décision,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner M [O] [Y] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1581, 81 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 juillet 2024.

A l’audience du 11 décembre 2024, la SAS HÉNÉO, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1381, 81 euros, selon décompte en date du 11 décembre 2024. Elle indique qu’aucun délai suspensif n’est possible en matière de foyer logement et s’oppose à tout délai malgré la reprise du paiement des loyers.

M [O] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros en plus du montant de la redevance. Il indique percevoir 1600 euros par mois et avoir quatre enfants à charge au pays.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M [O] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 5 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 1581, 81 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à personne, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M [O] [Y] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024.

M [O] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 6 août 2024 , il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M [O] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HÉNÉO produit un décompte démontrant que M [O] [Y] reste lui devoir la somme de 1381, 81 euros à la date du 11 décembre 2024 sous réserve du bon encaissement du prélèvement du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M [O] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1381, 81 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M [O] [Y] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 12 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l‘astreinte.

Sur les demandes accessoires

M [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HÉNÉO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2017 entre la SAS LERICHEMONT aux droits de laquelle vient la SAS HÉNÉO et M [O] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M M [O] [Y] de sa demande de délai,

DEBOUTE la SAS HÉNÉO de sa demande au titre de l’astreinte,

CONDAMNONS M [O] [Y] à verser à la SAS HÉNÉO la somme provisionnelle de 1381, 81 euros (décompte arrêté au 11 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS M [O] [Y] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS M [O] [Y] à verser à la SAS HÉNÉO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.