N°Minute:25/01863

N° RG 24/01751 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PELJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [Y] [X], [I] [T], demeurant Chez Mme [L] [A] – [Adresse 8] et actuellement [Adresse 5] – GUYANNE FRANCAISE

représentée par M. [N] [T], père, muni d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 27 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Mme [Y] [X], [I] [T]

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail sous seing privé à [Localité 10] en date du 5 mars 2019 et ayant pris effet le 11 mars 2019, M. [O] [H] et Mme [U] [F], représentés par leur mandataire Citya COGESIM sise [Adresse 1] à [Localité 10] ont donné en location un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 11] A sis [Adresse 2] à [Localité 10] à Mme [Y] [T] demeurant chez Mme [L] [A] au [Adresse 6] à [Localité 10].

Le 19 avril 2022, Mme [Y] [T] a donné congé pour lequel un dépôt de garantie de 505,00 euros avait été versé en début de location.

En date du 19 mai 2022, un état des lieux de sortie contradictoire de ce logement a été effectué et les clés ont été remises au bailleur.

Le 28 juin 2022 l’agence Citya a informé la requérante que la régularisation des charges s’élevait à la somme de 218,59 euros en sa faveur.

L’agence SNEXI qui a été mandatée par Citya a fait une estimation des dégradations locatives et a conclu dans son rapport que les réparations s’élevaient à un montant de 642,60 euros.

Le 29 juin 2022 la requérante a reçu un versement de 80,99 euros alors qu’elle s’attendait à recevoir la somme de 723,59 euros soit 505,00 euros de caution plus 218,59 euros de remboursement de charges locatives.

Par mail du 28 juin 2022, adressé aux propriétaires et à l’agence Citya avec avis de réception, la requérante a contesté l’estimation faites par la société SNEXI concernant les réparations locatives.

Suite à de multiples relances de la requérante auprès de l’agence Citya, elle a fini par recevoir le 21 septembre 2022 une réévaluation du remboursement porté à 229,50 euros supplémentaires.

La requérante a donné son accord pour une retenue de 66,00 euros sur sa caution.

Conformément aux dispositions de l’article 750-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la requérante a procédé à la saisine d’un conciliateur de justice en date du 19 octobre 2022, afin de tenter de trouver une solution amiable à ce litige. Un constat de carence a été établi le 8 novembre 2022 par le conciliateur de justice en raison de l’absence d’une des parties.

C’est dans ces conditions que à Mme [Y] [T] demeurant chez Mme [L] [A] au [Adresse 7] MONTPELLIER a sollicité du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, par requête du 5 août 2024 enregistrée auprès du greffe de cette juridiction 14 août 2024, de voir condamner M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] demeurant tous deux [Adresse 3] à lui payer la somme de 401,35 euros en principal et 1212,00 euros au titre des dommages et intérêts.

L’affaire est appelée à l’audience du 13 mars 2025, à cette audience, Mme [Y] [T], représentée par son père M. [N] [T], a maintenu ses demandes telles que formée dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, M. [O] [H] et Mme [U] [F] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés, bien que régulièrement convoqués par le tribunal 27 novembre 2024 par LRAR. Cette convocation est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » pour les deux défendeurs.

Mme [Y] [T] a été invitée à faire citer M. [O] [H] et Mme [U] [F] par voie de commissaire de justice à l’audience du 27 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mai 2025

A l’audience du 27 mai 2025, Mme [Y] [T], représentée par son père, M. [N] [T], a maintenu ses demandes soit, 401,35 euros en principal, 1212,00 euros au titre des dommages et intérêts, et au titre des frais irrépétibles la somme de 711,40 euros.

Par ailleurs, il a sollicité que la pénalité de 10% soit évaluée à la date de l’audience.

M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés bien que régulièrement cités par actes de Commissaire de Justice en date du 18 mars 2025 signifiés à étude le 18 mars 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, M. [O] [H] et Mme [U] [F] ont été cités par acte de commissaire de justice signifié article 658 du CPP.

La certitude que le défendeur ait eu connaissance de sa convocation devant le tribunal judicaire de Montpellier le 27 mai 2025 n’est pas acquise puisque l’acte de signification n’est pas revenu dument signé.

La décision sera donc rendue par défaut.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 9] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

A la lecture des états des lieux établis le 11 mars 2019 et le 19 mai 2022 entre les parties, il n’apparaît pas probant que l’estimation des travaux indiqués par la société SNEXI le 28 juin 2022 pour un montant de 642,60 euros, soient cohérents surtout qu’une deuxième estimation réalisée le 21 septembre 2025 établit le montant à un total de 229,50 euros.

D’autre part aucun devis ou facture de travaux n’a été mis aux débats par les défendeurs.

En l’espèce, l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que la locataire doit maintenir l’appartement en état de propreté, il n’est nullement signalé dans l’état des lieux que l’appartement est sale.

Ce décret précise aussi que le locataire doit assurer des menus raccords de peintures et de tapisserie mais en aucun cas il ne doit prendre à sa charge la réfection des peintures.

Par ailleurs, la locataire a occupé ce logement durant trois années.

En revanche après 3 années de location, cela ressort plus de la vétusté comme précisé au terme de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la retenue de la caution par M. [O] [H] et Mme [U] [F] n’apparaît pas justifiée.

Par ailleurs ils ne se sont présentés ni à la tentative de conciliation, ni aux audiences du tribunal du 13 mars 2025 et du 27 mai 2025.

La requérante acceptant une retenue de 66,00 euros sur sa caution, M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 439,00 euros (505,00 euros de caution moins 66,00 euros de retenue).

Sur la régularisation des charges locatives, M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] seront condamnés solidairement à verser à Mme [Y] [T] la somme de 137,60 euros (218,59 moins 80,99 euros).

Sur les pénalités de remboursements de la caution :

L’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, les défendeurs auraient dû restituer le dépôt de garantie à la requérante au plus tard le 19 juillet 2022. La requérante a demandé que cette pénalité soit évaluée à la date de l’audience soit 50,50 euros multipliés par 34 mois soit la somme de 1717,00 euros.

En conséquence, M. [O] [H] et Mme [U] [F] seront condamnés solidairement à verser à Mme [Y] [T] la somme de 1717,00 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [O] [H] et Mme [U] [F], partie qui succombe, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [O] [H] et Mme [U] [F] devront verser solidairement une somme qu’il est équitable de fixer à 711,40 euros à Mme [Y] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] à verser à Mme [Y] [T] la somme de 439,00 euros correspondant au remboursement de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] à verser à Mme [Y] [T] la somme de 137,60 euros correspondant au remboursement des charges locatives ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [U] [F] à verser à Mme [Y] [T] la somme de 1717,00 euros au titre des pénalités pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [E] [B] et Mme [U] [F] à verser à Mme [Y] [T] une somme de 711,40 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [U] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,