TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11627 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MAC

Minute :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM

Représentant : Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [W] [Y]

Monsieur [S] [U] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAPULUT-AUFFRET

Copie délivrée à :

Mme [W] [Y] et M.[S] [U] [Y]

Le 23 octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025, par délibéré prorogé ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 7] – [Localité 8]

Monsieur [S] [U] [Y], demeurant [Adresse 7] – [Localité 8]

non comparants

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 mars 2021, la société IMMOBILIERE 3F, a donné en location à Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W], un logement numéro 4855L-2352 situé [Adresse 7] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 639,24 euros hors provision sur charges.

Par contrat distinct du même jour Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] ont souscrit un « contrat confort » moyennant une redevance mensuelle de 5,51 euros.

Par avenant du 18 février 2022, la location d’un emplacement de stationnement 2209P-0107 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 20,92 euros a été ajoutée au bail.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 20 octobre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait commandement à Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] de lui payer la somme de 3 262,13 euros due au titre des loyers et charges.

.

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 6 novembre 2024, la Société IMMOBILIÈRE 3F, Société Anonyme d’HLM demande au juge des contentieux de la protection de Bobigny:

— de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier

— de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles

— de condamner solidairement Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 4 218,15 euros avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation

— de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et de condamner solidairement Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] à due concurrence

— de condamner solidairement Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement.

Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 20 octobre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai de sorte que le clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 novembre 2024.

A l’audience du 3 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement, qui a diminué, est de 3 227,73 euros, terme de janvier 2025 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle ajoute que Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] a repris le paiement des loyers et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] ne comparaissent pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 6 novembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 13 octobre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, "la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif";

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989

ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit « en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie » ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 20 octobre vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Il ressort des décomptes produits que la somme due au 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, est de 3 227,73 euros;

Les causes du commandement ayant été apurées avant la délivrance de l’assignation, les intérêts courront à compter de celle-ci;

Le bail en cause stipule une clause de solidarité;

Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] seront solidairement condamnés à payer, en deniers ou quittance afin de tenir compte, le cas échéant, des paiements intervenus depuis l’audience, la somme de 3 227,73 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Il est constant que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant;

Ils seront autorisés à se libérer de leur dette par mensualités de 58 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’ à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également « tout occupant de son chef »;

Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de « tous occupants de son chef »;

Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et « tous occupants de son chef » ne sont pas partie à la présente instance;

Le concours de la force publique est contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative;

Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il est équitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 20 octobre 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de « l’assistance du commissaire de police et de la force publique » et la renvoie à mieux se pourvoir;

Constate la résiliation du bail conclu entre la société IMMOBILIÈRE 3F et Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] , ayant pour objet un logement numéro 4855L-2352 et un emplacement de stationnement 2209P-0107 situés [Adresse 7] à [Localité 8] ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme totale de la somme de 3 227,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme de janvier 2025 inclus ;

Dit que Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] se libéreront valablement en trente cinq mensualités de 58,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W], qui seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette le surplus des demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [Y] [S] [U] et Madame [Y] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement du 20 octobre 2023;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,