TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/01960 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5ZM

Minute :

25/00055

OK

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [E], avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [K] [W]

Madame [P] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

Mme [P] [W]

M. [K] [W]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 juillet 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [K] et Madame [P] [W] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 487,17 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 120,50 euros.

Le 29 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 3 153,73 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

o constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

o ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

o condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3 957,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 décembre 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges jusqu’à libération des lieux ;

o condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

o condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Initialement fixée au 20 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office en raison de l’absence du magistrat.

Lors de l’audience du 14 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 128,25 euros.

Il ressort du diagnostic social et financier, lu à l’audience, que les locataires sont en couple, qu’ils n’ont pas d’enfant et qu’une demande d’aide financière est en cours devant la caisse de retraite. Il est indiqué que Madame [P] [W] est en situation d’invalidité et que Monsieur [K] [W] effectue des versements réguliers de 200 euros, en sus du loyer courant.

Convoqués suivant actes signifiés à étude, Monsieur [K] et Madame [P] [W] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 29 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 30 novembre 2023.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Sur la demande en paiement

L’actualisation de la dette étant favorable aux défendeurs, elle sera prise en compte malgré leur absence à l’audience.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 128,25 euros au 4 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2023.

Dès lors, il convient de condamner les locataires à verser au bailleur la somme de 3 128,25 euros.

En l’absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société bailleresse soutient que les locataires ont fait preuve de résistance abusive. Cependant, elle ne caractérise aucun abus de la part de locataires. De surcroit, il convient de relever que ces derniers ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024 et effectuent des versements supplémentaires de 200 euros par mois depuis le mois de février.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL,

CONSTATE à la date du 30 novembre 2023 la résiliation du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, bailleur, et Monsieur [K] et Madame [P] [W] d’autre part, preneurs, portant sur le logement [Adresse 4] à [Localité 8] ;

CONSTATE que, depuis cette date, Monsieur [K] et Madame [P] [W] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] et Madame [P] [W] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [K] et Madame [P] [W], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] et Madame [P] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 128,25 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 4 novembre 2024, incluant l’indemnité du mois d’octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement, à compter de l’échéance du mois de novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [K] et Madame [P] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] et Madame [P] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION