TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02718 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGLE

N° MINUTE : 25/00610

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [R] [O] [P] [L] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

Monsieur [H] [Y] [U], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [A] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/02718 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGLE – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er janvier 2022, Monsieur [H] [Y] [U] a donné à bail à Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] un logement situé [Adresse 4] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 770 euros, hors charges.

Suivant mandat en date du 7 novembre 2023, la gestion du bien a été confiée à l’agence ETUDE PIERRE IMMOBILIER.

Par courrier recommandé avec accusé de réception de l’agence ETUDE PIERRE IMMOBILIER, en date du 21 février 2024 reçu le 27 février 2024, les locataires ont été mis en demeure de régler les sommes impayées au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et du loyer du mois de janvier 2024.

Par acte extra-judiciaire en date du 7 juin 2024, M. [U] a fait délivrer un congé pour reprise aux locataires.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [U] a fait signifier le 30 décembre 2024 à Mme [B] et M. [V] un commandement de payer les loyers échus et impayés au 7 décembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 25 mars 2025 et a été signé par M. [U] et les locataires.

Par acte du Commissaire de justice du 9 juillet 2025, Mme [R] [O] [P] [L] épouse [U] et Monsieur [H] [Y] [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

Constater que par l’effet du congé pour reprise du 7 juin 2024, Mme [B] et M. [V] sont déchus de tout titre d’occupation du local d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5], depuis le 31 décembre 2024 ;

Constater la résiliation dudit bail à compter du 31 décembre 2024 ;

Condamner Mme [B] et M. [V] à leur verser la somme de 11 910,70 euros au titre des loyers impayés ;

Condamner Mme [B] et M. [V] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Mme [B] et M. [V] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [B] et M. [V] aux dépens.

Au soutien de leur demande de validation du congé de reprise, les demandeurs indiquent avoir notifié un congé pour reprise aux défendeurs en date du 7 juin 2024 afin de loger leur petit-fils, de sorte que sur le fondement de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Mme [B] et M. [V] sont occupants sans droit ni titre du logement pris à bail depuis le 31 décembre 2024. Ils indiquent que le bail doit être résilié lorsqu’un locataire manque gravement à ses obligations contractuelles.

Au soutien de leur demande de versement des loyers impayés, ils indiquent avoir envoyé plusieurs courriers de relance et mises en demeure aux défendeurs au cours de l’année 2024, directement et par l’intermédiaire de l’agence ETUDE PIERRE IMMOBILIER, sans que les impayés de loyers n’aient été régularisés.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, se fondant sur les articles 1217 et 1231-3 du code civil, ils expliquent s’être trouvés dans une situation financière difficile en raison des impayés de loyers au regard des charges qu’ils devaient continuer à régler.

A l’audience du 6 octobre 2025, Mme [L] épouse [U] et M. [U] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes. Mme [B] et M. [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, bien que régulièrement cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des demandeurs, il est expressément renvoyé aux écritures qu’ils ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles ils se sont référés lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient tout d’abord de noter que Mme [B] et M. [V], qui ne comparaissent pas, ont été assignés le 9 juillet 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort du fait qu’il est susceptible d’appel, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE DE CONFIRMATION DU CONGE POUR REPRISE

Suivant mandat en date du 7 novembre 2023, les bailleurs ont confié la gestion de leur bien à l’agence ETUDE PIERRE IMMOBILIER.

Aux termes de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (…).

En l’espèce, le congé pour reprise, régulièrement signifié par acte de commissaire de justice aux défendeurs le 7 juin 2024 à étude (pièce n°6), contient l’ensemble des mentions légales prévues à peine de nullité (motif allégué, nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, nature du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et le bailleur). Il a été délivré le 7 juin 2024, soit plus de six mois avant la date de reprise souhaitée au 31 décembre 2024. Ainsi, le congé pour reprise est régulier sur le plan formel.

Sur le fond, il ressort du congé pour reprise, que les défendeurs ont délivré ce congé aux fins de loger leur petit-fils [Z] [U], désireux, d’acquérir son indépendance. S’agissant d’un descendant du bailleur, la décision de congé pour reprise est parfaitement valable et les motifs invoqués ne sont pas remis en cause par les défendeurs qui n’ont pas comparu. Dans ces conditions, cette décision de reprise a un caractère réel et sérieux.

Le congé pour reprise étant conforme aux prévisions légales sur la forme et sur le fond, il sera confirmé et sera constatée la déchéance de tout titre d’occupation des locaux loués de Mme [B] et M. [V] à compter du 1er janvier 2025. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail, le congé pour reprise étant confirmé.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

En l’espèce, Mme [L] épouse [U] et M. [U] produisent un décompte selon lequel Mme [B] et M. [V] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 670,88 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier au 31 décembre 2024.

A cet égard, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

Mme [B] et M. [V], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme à Mme [L] épouse [U] et M. [U], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 31 décembre 2024, Mme [B] et M. [V] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés, le 25 mars 2025, soit la somme de 2 291,34 euros.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Il ressort de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231 du code civil précise qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-3 du code civil dispose que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, Mme [L] épouse [U] et M. [U] n’établissent pas que la carence dans le paiement soit due à la mauvaise foi des défenderesses et ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel est compensé par l’allocation d’intérêts moratoires. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [B] et M. [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Mme [B] et M. [V] seront condamnés à leur verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que le congé pour reprise délivré par acte de commissaire de justice le 7 juin 2024 à Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] est valide ;

DIT que le contrat de location en date du 1er janvier 2022 conclu entre Monsieur [H] [Y] [U] et Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] est résilié au 31 décembre 2024 ;

CONSTATE que la déchéance de tout titre d’occupation des locaux loués de Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] à compter du 1er janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] à payer à Madame [R] [O] [P] [L] épouse [U] et Monsieur [H] [Y] [U], la somme de 8 670,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er janvier 2025 à hauteur de 789,24 euros ;

CONDAMNE Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 2 291,34 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 1er janvier 2025 au 25 mars 2025 ;

DEBOUTE Madame [R] [O] [P] [L] épouse [U] et Monsieur [H] [Y] [U] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] à payer à Madame [R] [O] [P] [L] épouse [U] et Monsieur [H] [Y] [U], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [B] et Monsieur [K] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE