TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 25/04275 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGDC

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société GLV IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sakina BEN DERRADJI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Mme [R] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : SANS AUDIENCE

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 9] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [R] [J] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Mme [J] n’a pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience publique, avec l’accord du conseil du demandeur donné par bulletin électronique du 28 avril 2025.

****

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

le déclarer recevable et bien-fondé en son assignation ;déclarer certaine, liquide et exigible sa créance pour un montant de 19.196,68 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés au 1er janvier 2025;condamner Mme [J] au paiement à son profit de la somme de 19.196,68 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024;condamner Mme [J] au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 14 novembre 2024 dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;condamner Mme [J] au paiement à son profit de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;En toute hypothèse, condamner Mme [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Goldstein.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que Mme [J] est propriétaire des lots 7 et 46, qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété, qu’elle n’a pas réglé régulièrement les charges et qu’elle est redevable d’un montant total de 19.196,68 euros alors que les comptes ont régulièrement été approuvés.

Il soutient que le syndicat n’a pas à faire l’avance des charges incombant à chaque copropriétaire ni à supporter les tracasseries liées au recouvrement, que les manquements systématiques et répétés de Mme [J] sont fautifs et lui causent un préjudice financier distinct du seul retard dans le paiement Il souligne que Mme [J] est débitrice depuis le 1er avril 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à Mme [J] par dépôt en l’étude de l’huissier et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […] »

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Le syndicat des copropriétaires verse notamment au débat :

le contrat de syndic en cours d’exécution à la date de l’assignation (PC demandeur 1)le relevé de propriété duquel il résulte que Mme [R] [J] est propriétaire des lots 7 et 46 au sein de l’immeuble (PC demandeur 2),les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2019, 07 avril 2021, 14 septembre 2022 et 21 novembre 2023 approuvant les comptes des exercices précédents et votant le budget prévisionnel (PC demandeur 4, 6, 8, 10),les appels de fonds (PC demandeur 12, 16 à 26, 33, 36 à 46),un décompte des sommes dues, actualisé au 14 janvier 2025 (PC demandeur 3)les lettres de mise en demeure (PC demandeur 14 et 15).

Le décompte des sommes dues intègre des frais de mise en demeure au 30 janvier 2023 pour 35 euros et de relance au 28 février 2023 pour 25 euros.

Il n’est justifié dans les pièces produites d’aucune mise en demeure ou relance à ces dates et si le contrat de l’actuel syndic prévoit une facturation à 45 euros pour une mise en demeure, il s’agit d’un acte devant être fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dont il n’est pas justifié.

Enfin le décompte inclut l’appel de fonds du 1er trimestre 2025 mais il n’est pas justifié du vote en assemblée générale du budget prévisionnel 2025, les derniers budgets prévisionnels approuvés étant ceux de 2023 et 2024.

En dehors de ces frais et de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour Mme [J] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 18 453,35 euros arrêtée au 31 décembre 2024.

Mme [J] sera condamnée à lui payer cette somme.

Concernant les intérêts au taux légal, l’article 1231-1 du code civil prévoit que le retard dans le paiement d’une somme d’argent est compensé par l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Pour les raisons retenues plus haut, il n’est pas établi qu’une mise en demeure ait été adressée à Mme [J] par lettre recommandée avec accusé de réception de sorte que les intérêts courront à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

Sur la résistance abusive :

Le syndicat des copropriétaires n’indique pas expressément le fondement juridique de cette demande.

Il ne fournit de surcroît aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les frais et les dépens :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile énoncent que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

« Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens ».

« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

En l’espèce, Mme [J], qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance.

Maître Goldstein, avocat au barreau de Paris n’est pas celui dont le ministère était obligatoire pour mener une instance devant le tribunal de Lille et il ne peut pas prétendre à la distraction des dépens.

L’équité commande de condamner Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 18 453,35 euros au titre des charges de copropriété impayées, montant arrêté au 31 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) ;

Dit que cette somme produira intérêt à compter du 10 avril 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 10 avril 2026 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

Condamne Mme [R] [J] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,