TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05244 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZN7I

Minute : 25/00236

Madame [C] [G] [E] [Z]

Représentant : M^e Marie-odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0521

C/

Monsieur [D] [I] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN,juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [G] [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [I] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 décembre 2021, Madame [C] [Z] a donné à bail à Monsieur [D] [I] [F] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 822,59 euros, outre 85 euros au titre des provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2022, Madame [C] [Z] a fait délivrer à Monsieur [D] [I] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3412 euros au titre d’un arriéré locatif au 1er novembre 2022.

Monsieur [D] [I] [F] a expliqué l’absence de règlement des loyers en raison d’un problème de chauffage et s’est engagé à reprendre le paiement dès que le problème serait résolu.

Le 23 février 2023, la chaudière a été réparée et Monsieur [D] [I] [F] a été indemnisé par le bailleur pour le préjudice subi du fait du dysfonctionnement du chauffage.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2024, Madame [C] [Z] a fait délivrer à Monsieur [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6220,05 euros.

Par lettre de notification électronique du 16 février 2024, Madame [C] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Madame [C] [Z] a adressé à Monsieur [D] [I] [F] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 09 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, Madame [C] [Z] a fait assigner Monsieur [D] [I] [F] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail et dire que le bail est résilié de plein droit depuis le 06 avril 2024 pour défaut de règlement dans le délai imparti des loyers visés par le commandement de payer,valider le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 17 mai 2024,condamner Monsieur [D] [I] [F] à libérer les lieux qu’il occupe indûment [Adresse 3], dès le prononcé de la décision,dans l’hypothèse où Monsieur [D] [I] [F] ne libèrerait pas volontairement les lieux dans le délai indiqué, ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [D] [I] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5996,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 mai 2024, terme de mai inclus, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel avec indexation, charges et accessoires compris, à compter du 1er juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer,ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis le 04 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

Madame [C] [Z], représentée, maintient uniquement sa demande au titre de la validation du congé avec toutes ses conséquences de droit et déclare qu’il n’existe plus de dette locative.

Au soutien de sa demande, au visa de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, elle explique avoir délivré un congé pour motif légitime et sérieux au locataire en raison de la dette locative persistante, Monsieur [D] [I] [F] ne respectant pas son obligation légale et contractuelle de régler les loyers et charges malgré deux commandements de payer visant la clause résolutoire et alors que le problème de chauffage a été résolu. Elle précise que la dette locative a été soldée le 15 novembre 2024 et que seul le loyer du mois de décembre à échoir au 05 décembre 2024 n’a pas encore été payé.

Monsieur [D] [I] [F], comparant en personne, conteste la validité du congé délivré par la bailleresse et entend se prévaloir de la reconduction du contrat de bail.

Il explique qu’un mois après son entrée dans les lieux il a constaté l’absence de chauffage et l’absence d’eau chaude raison pour laquelle il a suspendu le paiement des loyers. Il ajoute qu’il a indiqué au bailleur qu’il reprendrait le paiement des loyers dès que la chaudière serait réparée. Il reconnait avoir été indemnisé à hauteur de 1300 euros au titre de son préjudice de jouissance. Il ne développe aucun moyen au soutien de sa demande en contestation de la validité du congé délivré par le bailleur. Il déclare n’avoir effectué aucune recherche de logement et souhaiter régler le loyer du mois de décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de constat de la résiliation du bail par effet du congé

En application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. Selon l’article 11 de la même loi, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux, même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Monsieur [D] [I] [F] conteste la validité du congé.

Le bail a été conclu pour une durée de trois ans.

Le congé pour motif légitime et sérieux a été délivré par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, soit en respectant le délai de préavis de six mois, pour avoir été délivré avant le 09 juin 2024.

L’acte mentionne le motif du congé, à savoir le manquement répété à l’obligation de payer les loyers malgré un commandement de payer.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais requis.

L’absence de paiement régulier des loyers et charges, qui résulte du bail, des deux commandements de payer et du décompte produits aux débats, est un manquement grave du locataire à ses obligations, et constitue donc un motif légitime et sérieux de congé, étant précisé que Monsieur [D] [I] [F] s’était engagé à reprendre le paiement des loyers après la réparation de la chaudière, intervenue en février 2023, engagement qu’il n’a pas respecté puisque qu’il n’a pas réglé les loyers des mois de juin 2023, juillet 2023, août 2023 et décembre 2023 à leurs échéances.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 08 décembre 2024 à 24h, soit le 09 décembre 2024. Le bail est donc résilié à compter de cette date.

Sur la demande d’expulsion

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce, l’audience devant le juge des contentieux de la protection s’étant tenue le 02 décembre 2024, il ne peut être démontré que Monsieur [D] [I] [F] n’a pas restitué le logement à la date d’effet du congé puisque aucun commandement de quitter les lieux n’a pu lui être délivré, le congé prenant effet au 09 décembre 2024.

Monsieur [D] [I] [F] n’est donc devenu occupant sans droit ni titre qu’à compter du 09 décembre 2024.

Il convient donc en l’absence de départ volontaire d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suppression du délai de deux mois

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande d’expulsion à compter du jugement.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 décembre 2024, Monsieur [D] [I] [F] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien, sans perte ni profit.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [D] [I] [F] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [I] [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 06 février 2024, mais ne comprenant pas le coût du congé qui ne constitue pas des dépens, ni le coût du commandement de payer du 10 novembre 2022, des dénonciations à la CCAPEX et de notification à la préfecture, sans effet sur la présente procédure.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [I] [F] à payer à Madame [C] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [C] [Z] à Monsieur [D] [I] [F] par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 09 décembre 2021, entre Madame [C] [Z] d’une part, et Monsieur [D] [I] [F] d’autre part, concernant les locaux (appartement et emplacement de parking) situés [Adresse 3], par effet du congé, à compter du 09 décembre 2024,

DIT que Monsieur [D] [I] [F] est occupant sans droit ni titre à compter du 09 décembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [I] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués (appartement et emplacement de stationnement), conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [I] [F] à compter du 09 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] [F] à payer à Madame [C] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 09 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 06 février 2024,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] [F] à payer à Madame [C] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE