TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

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REFERENCES : N° RG 25/07567 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RPF

Minute : 25/122

S.D.C. DU [Adresse 2] A [Localité 3] REPRESENTE PAR LE CABINET MALESHERBES GESTION SARL

Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [X] [V]

Madame [K] [P] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Eric AUDINEAU

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Novembre 2025

Jugement reputé contradictoire rendu premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 Novembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 11 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Pascal NEEL, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET MALESHERBES GESTION SARL,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [V],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [P] épouse [V],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] sont propriétaires d’un appartement correspondant au lot 1041 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En date du 30 janvier 2024, le SDC du [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, a mis en demeure Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] de payer la somme de 1.040,15 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 1er janvier 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

¢ 2.573,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du :

o 15 février 2023, relance d’avoir à payer la somme de 467,47 euros ;

o 29 novembre 2023, relance d’avoir à payer la somme de 816,77 euros ;

o 30 janvier 2024, mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1 040,15 euros ;

o 30 avril 2024, mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1.348,77 euros ;

o 12 novembre 2024, mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1.908,86 euros ;

o 29 janvier 2025, mise en demeure d’avoir à payer la somme de 2.331,15 euros ;

o De la présente assignation pour le surplus.

¢ 300 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

¢ 2.600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

¢ 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

¢ Les dépens,

¢ L’anatocisme selon le code civil.

Par conclusions écrites reprises à l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes à la somme de 2.573,45 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2025 et frais nécessaires.

Il expose que Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [X], Madame [P] [K] épouse [V] régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 02 octobre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; puis du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025, et dont l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 10 avril 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Solidarité :

Le règlement de copropriété prévoit expressément page 125 paragraphe 14 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.573,45 euros , au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du

o 15 février 2023, sur la somme de 467,47 euros ;

o 29 novembre 2023, sur la somme de 816,77 euros ;

o 30 janvier 2024, sur la somme de 1.040,15 euros ;

o 30 avril 2024, sur la somme de 1.348,77 euros ;

o 12 novembre 2024, sur la somme de 1 908,86 euros ;

o 29 janvier 2025, sur la somme de 2.331,15 euros ;

De la présente assignation pour le surplus

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 300 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi de quatre mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût d’affranchissement de la première mise en demeure du 30/01/2024 soit 5,80 euros.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum MONSIEUR [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] à payer au SDC du [Adresse 2] la somme de 2.573,45 euros , au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du

o 15 février 2023, sur la somme de 467,47 euros ;

o 29 novembre 2023, sur la somme de 816,77 euros ;

o 30 janvier 2024, sur la somme de 1.040,15 euros ;

o 30 avril 2024, sur la somme de 1.348,77 euros ;

o 12 novembre 2024, sur la somme de 1.908,86 euros ;

o 29 janvier 2025, sur la somme de 2.331,15 euros ;

De la présente assignation pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] à payer au SDC du [Adresse 2] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum MONSIEUR [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] à payer au SDC du [Adresse 2] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [P] [K] épouse [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/07567 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RPF

DÉCISION EN DATE DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET MALESHERBES GESTION SARL

Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [X] [V]

Madame [K] [P] épouse [V]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires