TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00529 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UNN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01608

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société RC AULNAY 1 SCI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P559

ET :

La société SMILE’S CAFE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-François FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentiques en date du 21 avril 2023 à effet du 1er juillet 2023, la société RC AULNAY 1 SCI a consenti à la société SMILE’S CAFE deux baux portant sur un local (Bail Principal) et une terrasse (Bail Terrasse) dépendant du Centre commercial O’PARINOR sis à AULNAY SOUS BOIS.

Le 5 décembre 2024, la société RC AULNAY 1 SCI a fait délivrer à la société SMILE’S CAFE un commandement de payer des arriérés locatifs relatifs au Bail Principal visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 68.681,90 euros.

Soutenant que le commandement n’a pas été régularisé, la société RC AULNAY 1 SCI, par acte du 27 février 2025, a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société SMILE’S CAFE, pour, en substance et à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du Bail Principal et la résiliation du Bail Terrasse en application de la clause de sort lié avec le Bail Principal, ordonner l’expulsion de la société SMILE’S CAFE, sous astreinte et l’enlèvement des meubles garnissant les locaux et condamner la société SMILE’S CAFE à lui payer diverses sommes provisionnelles au titre des arriérés relatifs au Bail Principal (72.622,10 euros TTC), à la majoration conventionnelle (10.944,41 euros TTC), à l’indemnité d’occupation (36.822,00 euros TTC), à l’indemnité de six mois de loyer due par le Preneur au titre du Bail Principal (117.000,00 euros TTC), outre les intérêts de retard et les charges du jour de la résiliation du Bail à celui de la libération des locaux, le remboursement de la somme de 374,86 euros TTC au titre des frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative. A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés à la société SMILE’S CAFE, elle demande d’ordonner la déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une échéance. En tout état de cause, elle demande de condamner la société SMILE’S CAFE à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

À l’audience, la société RC AULNAY 1 SCI, aux termes de ses écritures, demande de condamner la société SMILE’S CAFE à lui payer :

— la somme provisionnelle de 72.622,10 euros TTC à valoir sur les sommes dues au titre du Bail Principal ;

— la somme provisionnelle de 18.828,65 euros TTC correspondant à la majoration conventionnelle ;

— la somme provisionnelle de 115.664,40 euros TTC à parfaire, au titre de l’indemnité d’occupation courant depuis le 6 janvier 2025 et ce jusqu’à libération des locaux par la remise des clés ;

— la somme provisionnelle de 117.000,00 euros TTC correspondant à l’indemnité de six mois de loyer due par le Preneur au titre du Bail Principal ;

Elle maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation et conclut au rejet des prétentions adverses.

En défense, la société SMILE’S CAFE reconnaît devoir les loyers dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire et sollicite l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, sur une durée de 23 mois, invoquant la baisse de son chiffre d’affaires. Elle demande de débouter la société RC AULNAY 1 SCI de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation, de fixer celle-ci au montant du loyer dû avant l’acquisition de la clause résolutoire, et de rejeter la demande de condamnation au titre de la majoration conventionnelle.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et soutenues oralement et à la note d’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

D’après l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du Bail principal

En l’espèce, le Bail Principal stipule en son article 22.1 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société RC AULNAY 1 SCI justifie que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 5 décembre 2024 pour une somme en principal de 68.681,90 euros est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le Bail Principal s’est trouvé résilié de plein droit le 5 janvier 2025.

— Sur la résiliation du Bail Terrasse

Il est stipulé à l’article 33.1 du Bail Terrasse qu'« A titre exceptionnel, les Parties conviennent expressément qu’en cas de résiliation du bail du local commercial exploité par le Preneur au sein du centre commercial O’PARINOR, pour quelque cause que ce soit et incluant notamment l’hypothèse d’un refus de renouvellement, d’une résiliation judiciaire ou d’un congé du Preneur, le présent Bail sera automatiquement résilié dans les mêmes délais. »

Le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du Bail Terrasse en application de la clause de sort lié avec le Bail Principal.

— Sur les demandes provisionnelles

Il ressort du décompte produit par la société RC AULNAY 1 SCI au jour de l’audience que la société SMILE’S CAFE reste lui devoir la somme de 72.622,10 euros TTC au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 5 janvier 2025.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable et au demeurant non contestée, il convient d’accueillir la demande de provision au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 5 janvier 2025 à la somme de 72.622,10 euros TTC.

La société RC AULNAY 1 SCI sollicite à titre d’indemnités d’occupation pour la période du 6 janvier 2025 au 30 septembre 2025une somme de 115.664,40 euros TTC, supérieure au montant du loyer contractuel.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, il convient d’accueillir sa demande provisionnelle au titre des indemnités d’occupation courant entre le 6 janvier 2025 et le 30 septembre 2025 à hauteur de 57.832,20 euros TTC (soit 19.500/90 = 216,60 euros x 267 jours).

La société RC AULNAY 1 SCI réclame en outre la somme de 18.828,65 euros TTC correspondant à la majoration conventionnelle ainsi que la somme de 117.000,00 euros TTC correspondant à l’indemnité forfaitaire de six mois de loyer.

Ces sommes, bien que prévues au contrat de bail, peuvent, du fait de leur nature indemnitaire, être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel apparaît être le cas en l’espèce, de sorte que ces sommes ne peuvent être accordées par le juge des référés, juge de l’évidence.

— Sur les délais de paiement

Au vu des éléments produits aux débats et étant démontré que la société défenderesse effectue des paiements et paraît en capacité de s’acquitter de sa dette en plus du loyer courant, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie.

Sur les demandes accessoires

La société SMILE’S CAFE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société RC AULNAY 1 SCI l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au Bail Principal et la résolution dudit bail à compter du 5 janvier 2025 ;

Constatons la résiliation du Bail Terrasse en application de la clause de sort lié avec le Bail Principal ;

Condamnons la société SMILE’S CAFE à payer à la société RC AULNAY 1 SCI la somme provisionnelle de 72.622,10 euros TTC au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 5 janvier 2025 ;

Condamnons la société SMILE’S CAFE à payer à la société RC AULNAY 1 SCI la somme provisionnelle de 57.832,20 euros TTC au titre des indemnités d’occupation courant entre le 6 janvier 2025 et le 30 septembre 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société SMILE’S CAFE se libère des provisions ci-dessus allouées en 23 mensualités de 5.435 euros, outre une dernière mensualité majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expulsion de la société SMILE’S CAFE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— la société SMILE’S CAFE devra payer à la société RC AULNAY 1 SCI à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la majoration conventionnelle ainsi que de l’indemnité forfaitaire de six mois de loyer ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société SMILE’S CAFE à payer à la société RC AULNAY 1 SCI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SMILE’S CAFE à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT