TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/01503 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6JQ

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

21 novembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Monsieur [L] [N]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 21 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 juillet 2023, la SCI DE LA CHARME a donné à bail à M. [L] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 450 € et 20 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [L] [N] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 28 juillet 2023 signé entre la SCI DE LA CHARME et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE LA CHARME a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 5 février 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 06 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 06 mars 2024.

Par acte du 05 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement du locataire.

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 19 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

A l’audience du 19 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :

ordonner l’expulsion de M. [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner M. [L] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 340 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner M. [L] [N] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des, lieux dès lors paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner M. [L] [N] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [L] [N] au dépens ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir au soutien de ses demandes être valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur. Elle indique que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été désintéressées dans les délais et que le locataire demeure redevable de loyers et charges impayés dont le montant est actualisé à l’audience.

La demanderesse expose que le décompte laisse présumer que les loyers courants sont payés et s’en remet quant à l’octroi de délais de paiement sous réserve d’une clause de déchéance du terme.

M. [L] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 05 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 06 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 28 juillet 2023 entre elle et la SCI DE LA CHARME ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 5 février 2024 et le 19 mars 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI DE LA CHARME, bailleur.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mars 2024, pour la somme en principal de 1 480 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 24 juin 2025 démontrant que M. [L] [N] reste lui devoir la somme de 3340 € comprenant les loyers, charges impayés l’échéance du mois de février 2025 incluse.

M. [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3340 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 480 € à compter du commandement de payer (06 mars 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, le décompte produit laisse apparaître une reprise du paiement des loyers.

Dès lors, compte tenus des éléments versés à l’audience et des propositions de règlements formulées, M. [L] [N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande du locataire, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 7 mai 2024;

— que M. [L] [N] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour M. [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [N] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [L] [N] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement publique contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2023 entre la SCI DE LA CHARME et M. [L] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [L] [N] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 340,00 € (TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS) selon décompte arrêté au 24 juin 2025, représentant les loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de février 2025,assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024 sur la somme de 1 480 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [L] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 200 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [N] ;

* que M. [L] [N] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogatoire ;

CONDAMNE M. [L] [N] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le juge,