TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble l'[9] – Hall A

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00721 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXNP

Minute : 25/01116

Société LES BELLES ANNEES

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A922

C/

Madame [G] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

Madame [G] [B]

Le 23 octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société LES BELLES ANNEES, SAS, ayant son siège social au [Adresse 7]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 10]

non comparante

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 27 février 2023, la société LES BELLES ANNÉES a donné en location à Madame [G] [B] à compter du 24 mai 2021, un appartement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 635 euros payable d‘avance avant le 1er de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 2 mars 2023, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [B] pour paiement des loyers, charges afférentes, éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 12 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et dans la limite de 36 mois de loyers et de 36 000 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 11 septembre 2023, la société LES BELLES ANNÉES a fait commandement à Madame [B] de lui payer la somme de 1 203,50 euros au titre des loyers et charges.

Par assignation signifiée en l’étude de l’huissier instrumentaire le 28 décembre 2023, la société LES BELLES ANNÉES et la société SEYNA ont fait citer Madame [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny lui demandant:

— de constater au 11 novembre 2023 et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail

— de condamner Madame [B] à laisser libre le logement et en remettre les clés à la société LES BELLES ANNÉES à compter de la date du jugement et à défaut d’avoir libéré les lieux dans le temps imparti d’ordonner l’expulsion de Madame [B] et de les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait au besoin avec le concours de la force publique

— de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— de condamner Madame [B] à payer la somme de 2 770 euros au titre des loyers et charges dus terme de décembre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante:

*672,74 euros à la société LES BELLES ANNÉES

*2 097,26 euros à la société SEYNA subrogée

— de condamner Madame [B] à payer à la société LES BELLES ANNÉES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisées parla remise des clés

— de condamner Madame [B] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement du 11 septembre 2023

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 décembre 2023.

A l’audience du 4 mars 2024, la société LES BELLES ANNÉES et la société SEYNA, qui indiquent que la dette a diminué et demandent que la somme de 1 677,94 euros soit imputée sur la caution, maintiennent pour le surplus leurs demandes initiales.

Elles ajoutent que les loyers de janvier et février 2024 ont été réglés et qu’elles s’opposent à tous délais de paiement.

Madame [B] ne comparaît pas.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

Par décision du 14 mai 2024 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 septembre 2024 dans les termes suivants:

“Les différents décomptes établis par les demanderesses sont incohérents entre eux.

Ainsi:

— sur le décompte produit avec l’assignation, sur celui produit à l’audience et celui transmis en cours de délibéré, la somme de 501,50 euros réglée par la locataire le 27 février 2023 selon le décompte du commandement du 11 septembre 2023 n’apparaît pas

— sur le décompte du commandement et sur celui de l’assignation il est mentionné un appel de loyer pour le mois de mars 2023 (appel du 27/02/2023) à hauteur de 647,50 euros et un paiement de 647,50 euros, or sur les décomptes produits à l’audience et en cours de délibéré il est appelé la somme de 635 euros et réglée celle de 635 euros

Il n’est donc pas possible en l’état de déterminer la somme pouvant être due à la date du commandement, ni postérieurement.

Les décomptes produits mentionnent uniquement des paiements effectués par le locataire, or il est soutenu que la société SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur à concurrence de la somme de 1 677,94 euros.

Les quittances produites ne précisent pas à quel terme de loyer elles correspondent, à l’exception de celle du 28 septembre 2023.

Celle du 7 septembre 2023 mentionne une somme de 127,74 euros au titre de “carence retard de déclaration d’impayé” dont il n’est pas davantage possible de savoir à quoi elle correspond.

Il convient d’ordonner la réouverture des débats à l’audience du 9 SEPTEMBRE 2024 13 heures et d’inviter

* les sociétés demanderesses à :

— produire un décompte arrêté à la date la plus proche de l’audience de réouverture des débats faisant apparaître depuis l’origine, à sa date, chaque échéance appelée et chaque paiement intervenu, en précisant si le paiement a été effectué par le locataire ou par la caution

— donner toutes précisions permettant de déterminer à quelles périodes d’indemnisation correspondent les quittances produites et à préciser à quoi correspond la somme versée au titre de “carence retard de déclaration d’impayé”

— formuler chacune des demandes claires au titre des impayés éventuels et notamment la société LES BELLES ANNÉES à préciser si elle maintient une demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

*Madame [B] à comparaître”

Cette décision a été notifiée aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception par les soins du greffe de la juridiction.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024, puis à celle du 3 mars 2025 à la demande de la société LES BELLES ANNEES et de la société SEYNA.

Par conclusions signifiées en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 28 février 2025, la société LES BELLES ANNEES et la société SEYNA indiquent se désister de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Elles demandent au juge:

— de prononcer la résiliation du bail

— de condamner Madame [B] à laisser libre le logement et en remettre les clés à la société LES BELLES ANNEES à compter de la date du jugement et à défaut d’avoir libéré les lieux dans le temps imparti d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait au besoin avec le concours de la force publique

— de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— de condamner Madame [B] à payer à la société LES BELLES ANNEES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisées par la remise des clés

— de condamner Madame [B] à payer à la société SEYNA la somme de 5 700,89 euros au titre des loyers et charges terme de février 2025 inclus montant à parfaire au jour du jugement

— de la condamner à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, elles font valoir que les irrégularités contenues dans les décomptes précédemment présentés étaient dues à une anomalie du fichier Excel initial et qu’elles versent aux débats un décompte récapitulatif des règlements effectués par la locataire, un décompte prenant en compte les paiements effectués par la locataire et les indemnisations versées par la caution, ainsi que les quittances établissant que la société SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur.

Madame [B] ne comparaît pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où l’estime régulière, recevable et bien fondée;

— Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 28 décembre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 12 septembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les sociétés demanderesses se désistent de leur demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire;

Elles demandent que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail;

Le locataire a pour obligation principale de s’acquitter du paiement du loyer contractuellement convenus;

Compte tenu du caractère fondamental du droit au logement, le manquement à cette obligation doit présenter une gravité suffisante pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail;

En l’espèce, il ressort des décomptes produits dans le cadre de la réouverture des débats par les sociétés demanderesse que le dernier paiement effectué par Madame [B] est intervenu le 11 décembre 2024 et que l’arriéré locatif est équivalent à neuf mois de loyer sur une période de 24 mois depuis l’entrée dans les lieux sans que Madame [B] ne fournisse d’explications quant à ce défaut de paiement régulier du loyer, lequel a débuté peu de temps après l’entrée dans les lieux, le premier impayé étant relatif au loyer du mois de juin 2023;

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail et et de dire, par application des dispositions de l’article 1229 du code civil, que cette résiliation prend effet au 1er mars 2025;

Madame [B] pourra, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, lesquelles prévoient expressément le sort des meubles laissé sur place, de sorte qu’il n’est nul besoin d’une décision spécifique sur ce point;

L’indemnité mensuelle d’occupation au paiement de laquelle la défenderesse sera tenue jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée au montant contractuel du loyer, qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

— Sur la subrogation

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être expresse;

Selon l’article 1346-5 du même code, la subrogation ne peut être opposée au débiteur que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte;

Le subrogé ne peut avoir plus de droits que le subrogeant;

La société SEYNA produit quatorze quittances, pour paiement de la somme totale de 6 286,17 euros au titre des loyers impayés totalement ou partiellement pour les mois de juillet et août 2023 (942,26 euros); septembre 2023 (635 euros); octobre et novembre 2023 (520 euros); janvier 2024 (22,22 euros); février 2024 (72,22 euros); mars 2024 (657,22 euros); avril 2024 (657,22 euros); avril 2024 (657,22 euros); mai 2024 (657,22 euros); juin 2024 (657,22 euros); juillet 2024 (57,22 euros); août 2024 (257,22 euros); septembre 2024 (657,22 euros); octobre 2024 (27,02 euros); janvier 2025 (466,91 euros);

Aux termes de chacune d’entre elles, la société SEYNA est subrogée dans les droits de la société LES BELLES ANNEES;

La délivrance d’une assignation qui, bien qu’elle ne mentionne pas qu’elle est délivrée par la dite société en sa qualité de subrogée, le développe dans l’exposé de ses prétentions et moyens, vaut notification au sens des dispositions susvisées ;

La société SEYNA justifie ainsi de sa qualité et de son intérêt pour agir;

— Sur la demande en paiement au titre des loyers

Il est constant qu’il n’est rien dû à la société LES BELLES ANNEES au titre des loyers;

Il ressort des décomptes produits que l’arriéré locatif est de 5 700,89 euros;

Madame [B] sera condamnée à payer à la société SEYNA, en sa qualité de subrogée, la somme de 5 700,89 euros ;

Il est équitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Les sociétés demanderesses se désistent de leur demande en acquisition de la clause résolutoire;

Dès lors le commandement du 11 septembre 2023 n’entre pas dans les dépens afférents à l’instance;

Madame [B] sera tenue aux dépens, dans lesquels n’entrera pas le coût du commandement du 11 septembre 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

Prononce au 1er mars 2025 la résiliation du bail conclu entre la société LES BELLES ANNÉES et Madame [G] [B] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] ;

Dit que faute de libérer volontairement les lieux Madame [G] [B] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [G] [B] à payer à la société SEYNA la somme totale de 5 700,89 euros au titre des loyers dus pour les mois de juillet et août 2023 ; septembre 2023 ; octobre et novembre 2023; janvier 2024; février 2024; mars 2024; avril 2024; mai 2024; juin 2024; juillet 2024; août 2024; septembre 2024; octobre 2024 et janvier 2025;

Condamne Madame [G] [B] à payer à la société LES BELLES ANNEES, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées

Rejette le surplus des demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Madame [G] [B] aux dépens dans lesquels n’entrera pas le coût du commandement du 11 septembre 2023;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,