TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02104 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6FD

Minute : 25/00083

Monsieur [A] [G]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse,

C/

Monsieur [D] [E] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [E] [H]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé établi le 28 octobre 2022 et le 2 novembre 2022, M. [A] [G] a consenti à M. [F] [E] [H] et M. [D] [E] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 850 €, outre les charges provisionnelles sur charges de 80 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

M. [F] [E] [H] a donné congé le 29 mars 2023.

Le 23 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [D] [E] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2931,57 € arrêtée 20 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2024, M. [A] [G] a fait citer M. [D] [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de paiement de loyer en application de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu,

condamner le défendeur à lui payer à titre provisionnel:

Ï une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif, soit 977,19 €, indemnité d’occupation qui sera révisée en fonction de la clause insérée dans le bail,

Ï la somme de 6840,33 € au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de septembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur base du loyer et des charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— juger que les intérêts sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le locataire n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte, que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, le requérant, représenté, a fait savoir que M. [D] [E] [H] a quitté les lieux le 25 octobre 2024 et s’est désisté de sa demande d’expulsion. Il a maintenu le surplus de ses demandes et a actualisé à la hausse le solde locatif à la somme de 7576,44 € arrêtée au 17 décembre 2024.

M. [D] [E] [H], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [A] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article précité.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 28 octobre 2022 et le 2 novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer et des charges (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 2931,57€ au titre de l’arriéré locatif échu au 20 mai 2024.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024.

Sur la demande d’expulsion

Il convient de donner acte au demandeur de son désistement relatif à sa demande d’expulsion du locataire en raison de son départ des lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [D] [E] [H] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 24 juillet 2024. En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

En l’espèce, le requérant justifie que M. [D] [E] [H] a quitté les lieux le 25 octobre 2024.

M. [D] [E] [H] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 juillet 2024 au 25 octobre 2024. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [A] [G] produit un décompte détaillé indiquant que M. [D] [E] [H] reste lui devoir la somme de 6840,33 € arrêtée au 17 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise.

Il convient par conséquent de condamner M. [D] [E] [H] au paiement provisionnel de la somme de 6840,33 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 2931,27 euros à compter du 23 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter du 23 septembre 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [A] [G], M. [D] [E] [H] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2022 et le 2 novembre 2022 entre M. [A] [G] et M. [D] [E] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 23 juillet 2024;

Constatons le désistement de M. [A] [G] de sa demande relative à l’expulsion de M. [D] [E] [H] ;

Condamnons M. [D] [E] [H] à payer à M. [A] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juillet 2024 et jusqu’au 25 octobre 2024;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

Condamnons M. [D] [E] [H] à verser à M. [A] [G] la somme de 6840,33 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 2931,27 euros à compter du 23 mai 2024, et à compter du 23 septembre 2024 sur le surplus ;

Condamnons M. [D] [E] [H] à verser à M. [A] [G] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [D] [E] [H] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025

Le Greffier Le Juge