TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02272 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7KU

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [L], né le 07 Août 1966 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [C], né le 08 Février 1973 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er mars 2013, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Monsieur [K] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 350 € outre 30 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, Monsieur [D] [L] a fait assigner Monsieur [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et de voir ordonner son expulsion des lieux.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [D] [L] représenté par son conseil, demande au tribunal de:

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’en tant que de besoin le demandeur pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [K] [C] à payer au demandeur la somme de 9455,99 € augmentée des intérêts légaux à compter de la date de la sommation,

— Condamner Monsieur [K] [C] à payer au demandeur à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus au jour de la résiliation avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations, sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner Monsieur [K] [C] à payer au demandeur la somme de 850 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [K] [C] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires du commissaire de justice poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement sera indispensable, suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [L] invoque le bénéfice des conditions générales du bail et en particulier l’obligation de payer le loyer au terme convenu.

Il expose que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement des loyers et que cela constitue un manquement suffisamment grave à son obligation justifiant la résiliation du contrat de bail.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [K] [C] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par Monsieur [D] [L] que Monsieur [K] [C] ne paye pas régulièrement ses loyers et charges. En effet, selon la sommation de payer du 1er août 2024, il reste devoir la somme de 9203,99 € selon décompte arrêté au 30 juin 2024.

Monsieur [K] [C], sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer, n’a pas comparu de sorte qu’il échoue à la rapporter.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [K] [C] et son expulsion.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [K] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [C], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [D] [L] joint à l’assignation, que la dette locative s’élève à la somme 9203,99 € (terme de juin 2024 inclus).

Monsieur [K] [C] qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de la somme de 9203,99 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de la sommation de payer.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 380 euros, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées. Cette indemnité d’occupation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [C] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [K] [C] sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation au 27 février 2025 du bail conclu le 1er mars 2013 entre Monsieur [D] [L] et Monsieur [K] [C] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [C] de libérer le bien loué sis [Adresse 3] à [Localité 6] dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [D] [L] la somme de 9203,99 € (neuf mille deux cent trois euros et quatre-vingt-dix neuf centimes) (incluant l’échéance de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du1er août 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [C] à la somme de 380 € au titre du logement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [D] [L] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 février 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, étant majorée des charges locatives dûment justifiées et assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

DEBOUTE Monsieur [D] [L] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [D] [L] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [D] [L] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,