TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e VALENTE D’ANDREA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TOURNIER-[Localité 14]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/03287

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7DA

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [H]

[Adresse 8]

[Localité 12]

S.C.I. [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentés par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET [E], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 10]

représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0636

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/03287 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7DA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Elyda [Localité 15], Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Le 30 septembre 2022, la SCI [Adresse 21] et M.[K] [H] ont acheté en indivision le lot n°1, constitué d’une boutique disposant d’une façade [Adresse 20] et d’une autre façade [Adresse 22].

Par courrier du 22 novembre 2022, ils ont demandé au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de plusieurs projets de résolutions relatifs à des travaux sur façades.

Lors de l’assemblée générale réunie le 05 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a autorisé l’ensemble des travaux sollicités sur la façade côté rue du 04 septembre mais s’est opposé aux travaux sur façade côté [Adresse 2].

Par exploit d’huissier signifié du 09 février 2023, M. [K] [H] et la SCI [Adresse 21] ont saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’être notamment autorisés judiciairement à réaliser lesdits travaux.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, ils demandent au tribunal, au visa des articles 25b et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de:

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/03287 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7DA

AUTORISER la SCI [Adresse 21] et Monsieur [H] à procéder à l’enlèvement de la baie en pavés de verre et de la baie vitrée situées [Adresse 2] tels que décrit aux plans et descriptifs des travaux joints à la convocation à l’Assemblée Générale du 5 janvier 2023.

AUTORISER la SCI [Adresse 21] et Monsieur [H] à procéder à l’installation d’une baie vitrée de structure métallique couleur REAL 9005, d’une longueur de 9,01 m et d’une hauteur de 3,44 m avec un habillage en partie basse en bois, telle que décrite aux plans et descriptifs des travaux joints à la convocation à l’Assemblée Générale du 5 janvier 2023.

DEBOUTER LE Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER LE Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] à payer à la SCI [Adresse 21] et Monsieur [H] une somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Jacqueline AUSSANT Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, des articles 6, 9, 16 et 700 du code de procédure civile, 1368 du code civil, de :

DEBOUTER la SCI [Adresse 21] et M. [H] de l’intégralité de leurs moyens, fins et prétentions.

CONDAMNER la SCI [Adresse 21] et M. [H] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 9] Paris la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LES CONDAMNER aux entiers frais et entiers dépens.

***

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 02 décembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 04 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux :

Les demandeurs sollicitent l’autorisation judiciaire de procéder à l’enlèvement de la baie en pavés de verre et de la baie vitrée situées [Adresse 2], tel que décrit aux plans et descriptifs des travaux joints à la convocation à l’assemblée générale du 5 janvier 2023, ainsi que l’autorisation de procéder à l’installation d’une baie vitrée de structure métallique couleur [Localité 19] 9005, d’une longueur de 9,01 m et d’une hauteur de 3,44 m avec un habillage en partie basse en bois, telle que décrite aux plans et descriptifs des travaux joints à la convocation à l’assemblée générale du 5 janvier 2023.

Ils exposent que la devanture du lot n°1 côté [Adresse 20] est constituée d’une baie en briques de verre régulièrement taguée qui se poursuit par une baie en verre rayée, aujourd’hui instable du fait de l’usure des joints; que le syndic leur a demandé de faire des réparations; que le carreau cassé nécessite de changer l’intégralité du mur en pavés de verre; que leur projet est de réaliser une baie vitrée unique pour remplacer la devanture actuelle disparate et inesthétique; qu’il ne nécessite aucuns travaux destructifs de la façade et n’entraîne aucun agrandissement de l’ouverture existante; que faute de dispositions contraires dans le règlement de copropriété, les devantures du lot n°1 sont des parties privatives; que les travaux relatifs à ces devantures affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et sont donc soumis à l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965; que le refus de l’assemblée générale fonde leur demande d’autorisation au visa de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les demandeurs cherchent à contourner les résolutions n°6 à n°8 de l’assemblée générale du 05 janvier 2023; que la façade donnant sur la [Adresse 20] est pour l’essentiel constituée d’un ensemble en harmonie composé de larges pavés de verre translucides typiques, scellés et érigés en mur, permettant à la fois l’apport d’une source de lumière naturelle et la préservation d’une certaine intimité pour l’occupant du rez-de-chaussée; que le projet des demandeurs porte atteinte à l’existant, par ailleurs caractéristique de l’immeuble; que ces derniers n’ont pas fait savoir s’ils avaient obtenu les autorisations administratives afférentes à cette partie du projet; que rien dans le règlement de copropriété ne permet de pouvoir considérer que le mur de façade constitué de pavés vitrés serait une partie privative; qu’en détruisant cette partie commune pour la remplacer par un ouvrage privatif, les demandeurs se l’approprient nécessairement; qu’un copropriétaire ne peut effectuer des travaux qui aboutissent à une emprise sur les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale recueillie à la majorité des deux tiers des voix, conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965; qu’en cas de refus de l’assemblée générale, ils ne peuvent donc pas être autorisés à les réaliser.

Sur ce,

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En vertu de l’article 30 alinéa 4 dans sa version applicable au litige:

“Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.”

Les travaux projetés de remplacement de la baie en pavés de verre et de la baie vitrée situées [Adresse 2] par une baie vitrée de structure métallique modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et affectent les parties communes au sens de l’article 25b.

La SCI [Adresse 21] et M. [K] [H] se sont en outre bien heurtés à un refus de l’assemblée générale puisque le projet de travaux qu’ils ont présenté aux copropriétaires, et dont ils demandent au tribunal d’autoriser la réalisation, a été rejeté par l’assemblée générale réunie le 05 janvier 2023.

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser les travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] stipule en son article 2 que sont notamment privatifs les fenêtres et tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux et affecté à l’usage exclusif de l’acquéreur du lot.

L’article 3 indique que les parties communes comprennent : “Le sol des bâtiments et de la cour, les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend, ceux de séparation avec les propriétés voisines, l’ossature de l’immeuble, les poutres, solives et lambourdes des planchers de séparation des étages, les coffres, gaines et têtes de cheminée, les ornements des façades (mais non les garde-corps des balcons et balconnets, ni les persiennes ou volets), la toiture.”

L’examen des pièces communiquées démontre que la devanture du lot n°1 sur la rue des 2 colonnes est composée de deux parties : une baie en briques de verre suivie d’une baie vitrée.

Cet ensemble hétérogène est à l’usage exclusif du lot commercial, dont il assure la clôture sur rue ainsi que l’éclairage, et est donc privatif. Il ne saurait en effet être assimilé ni aux “gros murs de façade” ni aux “ornements des façades”, réputés communs aux termes du règlement de copropriété.

Les travaux projetés par les demandeurs, qui ont fait l’objet d’un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France le 07 juin 2022 et de la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 16] le 06 octobre 2022, ne portent donc pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il s’inscrivent en outre dans le cadre d’une activité conforme à la destination de l’immeuble alors que le règlement de copropriété stipule que l’immeuble est à usage mixte d’habitation et de commerce, ce qui n’est au demeurant pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Alors que tant le syndic que l’architecte de M. [H] ont pu constater l’instabilité de la façade vitrée présentant un risque de chute important, le remplacement de la baie en pavés de verre et de la baie vitrée situées [Adresse 2] par une baie vitrée de structure métallique représente incontestablement une amélioration au sens de l’article 30, et ce, tant du point de vue des demandeurs dont le lot sera plus esthétique et plus lumineux, que du point de vue de la collectivité, qui s’est inquiétée du mauvais état de la devanture nécessitant sa mise en sécurité.

Il convient par conséquent d’autoriser les travaux sollicités par la SCI [Adresse 21] et M. [K] [H] conformément au dossier technique communiqué lors de l’assemblée générale du 05 janvier 2023 et aux engagements pris dans les projets de résolution n°6, 7 et 8.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], succombant en principal à la présente procédure, sera condamné aux dépens, dont distraction au bénéfice de M^e Jacqueline Aussant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer à la SCI [Adresse 21] et M. [K] [H], ensemble, la somme équitable de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

AUTORISE la SCI [Adresse 21] et M. [H] à procéder à l’enlèvement de la baie en pavés de verre et de la baie vitrée situées [Adresse 2] tels que décrit aux plans et descriptifs des travaux joints à la convocation à l’assemblée générale du 5 janvier 2023.

AUTORISE la SCI [Adresse 21] et M. [H] à procéder à l’installation d’une baie vitrée de structure métallique couleur REAL 9005, d’une longueur de 9,01 m et d’une hauteur de 3,44 m avec un habillage en partie basse en bois, telle que décrite aux plans et descriptifs des travaux joints à la convocation à l’assemblée générale du 5 janvier 2023.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de M^e Jacqueline Aussant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la SCI [Adresse 21] et M. [H], ensemble, somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente