TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 9]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/06571 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWA4

Minute : 25/54

S.D.C. RESIDENCE CHEMIN VERT [Adresse 4] [Localité 12]

Représentant : M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

Monsieur [H] [R] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Février 2025; par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire , assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE CHEMIN VERT [Adresse 4] [Localité 12]

domiciliée : chez Son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, [Adresse 7] – [Localité 13]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R] [S]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [S] est propriétaire des lots n°232 et 246 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre du 12 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Chemin Vert sise [Adresse 4] / [Adresse 6] / [Adresse 2] à [Localité 12] (le syndicat des copropriétaires) a adressé à Monsieur [H] [S] une mise en demeure de de payer la somme, en principal, de 5.516.49 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur [H] [S] devant le devant le Tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

8.525.26 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2023 sur la somme de 5.516.49 euros puis de l’assignation,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,les dépens.

L’affaire, appelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [H] [S], propriétaire au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais ne s’acquitte plus régulièrement de leur règlement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le demandeur ajoute que les mises en demeure sont restées vaines. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, fragilisant la trésorerie de la copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [H] [S] au paiement de dommages et intérêts. Il ajoute que Monsieur [S] a déjà été condamné pour impayés de charges de copropriété par décision du 15 décembre 2022, dont les causes n’ont pas été intégralement payées.

Monsieur [H] [S], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 6 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du Syndic par l’Assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du Syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions sur charges votées au budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit chaque année.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété,le contrat de syndic,la mise en demeureles appels de fonds trimestriels,un relevé de compte arrêté au 10 juillet 2024 ,le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier et 3 octobre 2023portant approbation des comptes et des budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2024, ainsi qu’adoption de travaux,

Au regard des éléments produits, il apparaît que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Les charges ainsi réclamées sont justifiées et il y a lieu de retenir la quote-part revenant au syndicat des copropriétaires ainsi que les provisions sur charge, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. De même, les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales.

Toutefois, il y a lieu de déduire les frais imputés à hauteur de 1406.34 euros qui ne s’analysent pas en des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.243.84 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 juillet 2024, appel des charges courantes et fonds travaux du 3eme trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, faute d’interpellation suffisante de la mise en demeure du 12 octobre 2023, à une adresse inconnue.

Sur les frais nécessaires :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 1406.34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

En premier lieu, il sollicite les frais de mise en demeure pour un montant total de 120 euros. Le syndicat des copropriétaires produit la preuve de l’envoi de la lettre du 12 octobre 2023. Par conséquent, Il y a lieu de faire droit à sa demande.

En second lieu, il sollicite des frais de « suivi impayé » d’un montant de 343,17 euros et « honoraire suivi et exécution » d’un montant identique. Si ces frais sont prévus par le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat à savoir « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Ces frais relèvent donc de l’activité du Syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent dès lors un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ils n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé et ne seront dès lors pas mis à la charge du copropriétaire défendeur.

Enfin, il demande le paiement des frais d’assignation qui relèvent des dépens ou des frais irrépétibles.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [S] sera condamné au paiement de la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1236-1 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [S] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 15 décembre 2022. Le comportement et la résistance de ce dernier, qui ne se présente pas à l’audience pour faire valoir ses observations, entraîne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [H] [S] sera condamné aux dépens de l’instance.

Compte tenu de l’issu du litige, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de débouter Monsieur [H] [S] de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Chemin Vert sise [Adresse 4] / [Adresse 6] / [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 7.243.84 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 juillet 2024, appel des charges courantes et fonds travaux du 3eme trimestre 2024 inclus

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Chemin Vert sise [Adresse 4] / [Adresse 6] / [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Chemin Vert sise [Adresse 4] / [Adresse 6] / [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Chemin Vert sise [Adresse 4] / [Adresse 6] / [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT