TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/05266 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XTUX

N° de MINUTE : 25/900

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de CERNAY

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [M], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Monsieur [O] [N]

né le 03 Décembre 1989 à [Localité 9] (SRI LANKA) (99)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 12 mai 2020, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a notamment :

— condamné M. [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (93) les sommes suivantes :

* 9 348,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2019, appel provisionnel du 4ème trimestre 2019, « fonds tvx obligatoire » et « charges eau » inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2019 ;

* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice du 05 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a assigné M. [O] [N] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de condamnation au paiement de la somme de 7 791,83 euros correspondant aux charges de copropriété dues du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023 inclus, compte arrêtés au 19 avril 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter M. [N] de l’intégralité de demandes ;

— condamner M. [N] au paiement de la somme de 7 938.35 euros correspondant aux charges de copropriété dues du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 20 février 2024 ;

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— le condamner également au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— le condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 novembre 2023, M. [O] [N] demande au Tribunal de :

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse où, par extraordinaire le Tribunal considérerait que le concluant serait redevable d’une quelconque somme au profit du Syndicat des Copropriétaires, lui accorder les plus larges délais pour régler sa dette éventuelle, en l’autorisation à effectuer 23 règlements mensuels de 300 euros et un dernier règlement du solde ;

— en toute hypothèse :

* condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

* le condamner aux entiers dépens, dont attribution à M^e GRE, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 10 octobre 2024 qui a été reportée au 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] produit :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2018 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2021 ayant approuvés les comptes arrêtés au 31 décembre 2018, les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 septembre 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2024 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

— le jugement rendu le 12 mai 2020 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

— un extrait du grand livret du 1er octobre 2019 au 19 avril 2023 sur lequel a été ajouté manuscritement « Actualisation au 20/02/2024 cf page 3 » et présentant un solde antérieur au 1er octobre 2019 de 11 528,99 euros ;

— des avis de réception de lettres recommandées avec avis de réception adressées à M. [O] [N] signés par le destinataire avec des signatures très différentes les unes des autres ;

— des appels de fonds et de répartition de charges datés du 1er janvier 2020 au 13 février 2024.

M. [O] [N] conteste la créance réclamée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [O] [N] ne rapporte pas la preuve de l’absence de caractère définitif des assemblées générales.

En toute hypothèse, les assemblées générales sont opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

En outre, l’extrait du grand livre arrêté au 13 février 2024 intitulé «  « Actualisation au 20/02/2024 cf page 3 » produit par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] (pièce non numérotée) met en évidence :

— un solde au 20 février 2024 débiteur de 11 946,72 euros ;

— au 1er janvier 2020, un solde antérieur de 12 088,10 euros qu’il convient de déduire ;

— des frais relatifs au jugement rendu le 12 mai 2020 (article 700 et dommages et intérêts) pour la somme totale de 2 000 euros qu’il y a lieu de déduire,

— des frais postaux non justifiés pour la somme de 5,45 euros le 23 juin 2020 à déduire.

En conséquence, le solde du compte copropriétaire de M. [O] [N] au titre de la période du 1er janvier 2020 au 20 février 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus est de :

11 946,72 – 12 088,10 – 2 000 – 5,45 = – 2 146,83 euros.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] n’a aucune créance à l’encontre de M. [O] [N] et celui-ci est créancier de la somme de 2 146,83 euros.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété dues du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 20 février 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a été débouté de sa demande principale de charges de copropriété et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [O] [N].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens avec distraction au profit de Maître Yann GRE, Avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner à verser à M. [O] [N] la somme de 1 500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande de charges de copropriété dues du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 20 février 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux dépens avec distraction au profit de Maître Yann GRE, Avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à payer à M. [O] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART