Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 8 septembre 2025, n° 25/03114

TJ Bobigny 8 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution du commandement de payer
La cour a constaté qu'il n'y avait plus de dette locative à la date de l'audience, ce qui empêche la résiliation des baux.
Rejeté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que l'absence de dette locative à la date de l'audience rendait la demande d'expulsion irrecevable.
Rejeté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que Monsieur [E] [M] ne devait plus de somme après déduction des frais injustifiés, rendant la demande de paiement irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 8 sept. 2025, n° 25/03114
Numéro(s) :	25/03114
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine DELPLA
Parties :	S.A. D' HLM CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/03114 – N° Portalis DB3S-W-B7J-223I

Minute : 25/01047

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [G] [Y], avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

Monsieur [E] dit [V] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] dit [V] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 décembre 2019 ayant pris effet le 1er décembre 2015, la société d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [E] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 336,37 € et 114,77 € de provision sur charges.

Par un contrat ayant pris effet le 27 janvier 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à Monsieur [E] [M] une place de stationnement située [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 27,81 € et 1,50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 26 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – représentée par Maître [G] [Y] – demande de constater la résiliation de plein droit des baux et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts du défendeur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] ; de dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Monsieur [E] [M] au paiement de la somme actualisée de 694,09 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges locatives, d’une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société CDC HABITAT SOCIAL consent finalement à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux contrats. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 694,09 €, ce qui justifie, en tout état de cause, le prononcé de la résiliation des baux aux torts du défendeur et sa condamnation à payer cette somme.

Monsieur [E] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit 2.300 € par mois et déclare trois enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après y avoir été autorisée à l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a, par note en délibréré du 5 mai 2025, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 4 décembre 2019 ayant pris effet le 1er décembre 2015 et celui ayant pris effet le 27 janvier 2020 contiennent une clause résolutoire (article 7 des conditions générales et article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.360,96 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2024.

Néanmoins, il ressort du décompte produit par la société CDC HABITAT SOCIAL que Monsieur [E] [M] ne reste lui devoir aucune somme après soustraction des frais d’enquête sociale injustifiés et des frais de poursuite à la date du 5 mai 2025.

Or, si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de paiement, il ne saurait sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en la plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. On ne saurait, en effet, inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dans ces conditions, la société CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail.

En l’absence de dette locative subsistant à la date de l’audience, elle sera également déboutée de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts du défendeur.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [M] ne reste lui devoir aucune somme après soustraction des frais d’enquête sociale injustifiés et des frais de poursuite à la date du 5 mai 2025.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Succombant à l’instance, la société CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,