TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/03976 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XC4

N° de MINUTE : 25/01643

DEMANDEUR

COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie-laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Magistrat,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de articles 481-1 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Magistrat, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] (93), cadastré section Z parcelle n°[Cadastre 7], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se compose de quatre bâtiments (A, B, C, D) à usage d’habitation, comportant 20 lots de copropriété répartis entre 9 copropriétaires.

Cet immeuble a fait l’objet des prescriptions suivantes :

— un arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire en date du 7 juillet 2022 ;

— un arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 5 février 2024;

— un arrêté préfectoral relatif à un danger imminent concernant le lot n°12 (logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D) en date du 23 novembre 2023 ;

— un arrêté préfectoral portant traitement de l’insalubrité de ce même logement (lot n°12) en date du 1er mars 2024 ;

— un arrêté préfectoral relatif à un danger imminent concernant le lot n°14 (logement situé au deuxième étage du bâtiment D) en date du 3 avril 2024 ;

— un arrêté préfectoral portant traitement de l’insalubrité de ce même logement (lot n°14) en date du 22 juillet 2024.

A l’origine de l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 5 février 2024, un expert judiciaire avait été mandaté par ordonnance du 18 janvier 2024 rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil.

Dans son rapport d’expertise en date du 26 janvier 2024, l’expert avait conclu à l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens, et avait préconisé que des mesures soient réalisées dans le cadre d’un arrêté urgent de mise en sécurité, et notamment que soit prononcée l’évacuation complète des bâtiments B, C et D.

Le 15 février 2024, après constat de la défaillance des copropriétaires, la Mairie de [Localité 11] a été contrainte de procéder à l’évacuation des bâtiments B, C et D, et d’héberger plusieurs occupants en substitution aux bailleurs défaillants.

Par exploit du 16 avril 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), organisé sous la forme d’un syndic coopératif et pris en la personne de son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [H] [Z], devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il lui plaira à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (93), cadastré section Z parcelle n°[Cadastre 7] ;

FIXER la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois;

DONNER mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :

— De se faire remettre par Monsieur [H] [Z], en qualité de syndic et président du conseil syndical de l’ensemble immobilier [Adresse 2] organisé en la forme d’un syndicat coopératif, les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

— D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder a l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci;

— De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

CONFIER à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par Monsieur [H] [Z] à payer à la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 11] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVER les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93) représenté par son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [H] [Z], a constitué avocat.

A l’audience du 6 mai 2025, le président a renvoyé l’affaire au 8 juillet 2025, afin que la commune nouvelle de [Localité 11] conclue sur la possibilité de mettre en œuvre les dispositions de l’article 511-16 du code de la construction et de l’habitation.

A l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 octobre 2025, le magistrat étant indisponible.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93) représenté par son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [H] [Z], a notifié ses dernières conclusions en réponse (intitulées conclusions n°4) le 6 octobre 2025 par RPVA, demandant au président du tribunal judiciaire de Bobigny de débouter la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat a en outre sollicité d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de dire que les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir, résultant de l’application de l’article A 444-32 du Code de commerce, seront mis à la charge de la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 11], et de condamner cette dernière aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Marie Laure FOUCHE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par des conclusions en réplique n°2 notifiées le 7 octobre 2025 par RPVA, la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 11] a réitéré les mêmes demandes que celles formulées dans l’assignation introductive d’instance, et a actualisé ses moyens.

A l’audience du 7 octobre 2025, les parties régulièrement représentées par leurs conseils respectifs ont réitéré oralement les prétentions et les moyens développés au sein de leurs dernières écritures.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties ci-dessus mentionnées pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constituent donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la commune nouvelle de [Localité 11] verse notamment au soutien de sa demande :

— l’arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire en date du 7 juillet 2022 ;

— l’ordonnance de référé du Tribunal administratif de Montreuil en date du 18 janvier 2024 ;

— le rapport d’expertise en date du 26 janvier 2024 ;

— l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 5 février 2024 ;

— l’arrêté préfectoral relatif à un danger imminent concernant le lot n°12 (logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D) en date du 23 novembre 2023 ;

— l’arrêté préfectoral portant traitement de l’insalubrité de ce même logement (lot n°12) en date du 1er mars 2024 ;

— l’arrêté préfectoral relatif à un danger imminent concernant le lot n°14 (logement situé au deuxième étage du bâtiment D) en date du 3 avril 2024 ;

— l’arrêté préfectoral portant traitement de l’insalubrité de ce même logement (lot n°14) en date du 22 juillet 2024 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 28 décembre 2022, du 31 juillet 2023, du 3 mai 2024, et du 26 novembre 2024 ;

— un courrier du cabinet d’architecture 15-4 représenté par Madame [G] [I] adressé le 24 février 2025 au syndicat des copropriétaires ;

— la convocation à l’assemblée générale du 2 avril 2025 accompagnée de l’ordre du jour et du détail des résolutions présentées à l’ordre du jour ;

— des échanges de mail entre le conseil syndical et la direction de l’habitat durable de la commune de [Localité 11], dans la période courant du 21 février 2025 au 25 mars 2025.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93) représenté par son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [H] [Z], considère que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires n’est pas gravement compromis, contrairement à ce que prétend la commune nouvelle de [Localité 11], que par ailleurs les travaux du bâtiment A, couverture et façade, sont certes importants mais ne mettent nullement en danger la pérennité de l’immeuble, ce qui est confirmé par l’expertise dont le rapport a été déposé le 26 janvier 2024, que les problèmes évoqués par la commune concernant la conservation de l’immeuble sont relatifs uniquement au bâtiment D, mais que précisément, les travaux préconisés par l’expert concernant ce bâtiment sont à ce jour proches d’être terminés, puisque les travaux urgents ont d’ores et déjà été réalisés début 2024 par l’entreprise VAUBAN, sous la maîtrise d’oeuvre de la société 15-4, avec l’intervention d’un ingénieur structure, que la structure et les façades sont terminées, et que la toiture est en cours de réalisation.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que, à la suite de l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 5 février 2024, l’assemblée générale du 3 mai 2024 a pris de nombreuses résolutions concernant les travaux à effectuer, l’ensemble des travaux adoptés représentant plus de 196.000 euros, soit près de quinze fois le budget annuel du syndicat des copropriétaires – si on prend en compte le dernier budget annuel de la copropriété, voté en assemblée générale le 2 avril 2025, qui s’élève à 13.500 euros.

Or le syndicat des copropriétaires en défense, s’il fait état du fait que les travaux les plus urgents préconisés par l’expertise judiciaire auraient d’ores et déjà été effectués, ne justifie pas totalement de cette allégation, la commune soulignant à juste titre que les travaux dont la réalisation permettrait de conjurer les risques relevés par l’expert ont été réalisés sans que les diagnostics préalables préconisés par ce même expert n’aient été faits, de telle sorte que la question de l’amélioration à long terme du bâti se pose, étant précisé de surcroît que le syndicat des copropriétaires n’a jamais proposé à la commune de venir faire constater la bonne réalisation de ces travaux, ce qui constitue un préalable nécessaire à la levée de l’arrêté.

Par ailleurs, la commune de [Localité 11] souligne encore à juste titre que, sans qu’il n’en soit justifié, le solde créditeur du syndicat des copropriétaires était abondé de presque deux années de budget annuel en l’espace d’une semaine, passant de 52.067,79 euros au 31 mars 2025 à 77.264,42 euros le 9 avril 2025, alors que l’information du projet d’assignation venait d’être transmise au syndicat défendeur le 25 mars 2025, ce qui laisse supposer que les virements effectués dans cet intervalle de temps – dont l’origine n’est de surcroît pas justifiée dans la procédure – sont intervenus uniquement pour les circonstances de la cause.

En l’absence de documentation comptable et financière complète, il est impossible au Tribunal de prendre en compte les soldes créditeurs dont se prévaut le syndicat défendeur pour alléguer que son équilibre financier n’est pas gravement compromis, puisque les dépenses nécessaires à la réalisation des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble sont totalement disproportionnées si l’on considère le budget de la copropriété.

Ainsi, au regard de ces éléments, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce dernier n’est pas en mesure de pourvoir à la conservation des quatre bâtiments composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93).

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe;

Désigne la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [D] [C], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (Seine-[Localité 11]) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée d’un an à compter de la date du jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Dit que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 16 Décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND